지난 11월 캘리포니아 애너하임에서 3일간 열린 2023 NTX Realtor Experience 컨퍼런스에서 우리에게도 잘 알려진 한인 NAR(National Association of Realtors)의 수석 이코노미스트인 로렌스 윤이 발표자로 나서서 현재 진행 중인 상업용 부동산 시장의 현황과 함께 앞으로의 전망에 관한 관측을 내놓았다.

윤 수석 이코노미스트는 고금리 속에서 주택시장은 아직도 비교적 견고한 반면 상업용 부동산은 앞으로 재탄생 수준의 상당한 큰 변화를 겪게 될 것이라고 예상했다. 또한 현재 미국 전체 상업용 부동산 대출이 약 3조 달러 인 것을 감안하면 매년 약 6,000억 달러가 지금 갖고 있는 이자율보다 더 높은 이자율로 재융자해야 하는 상황이 상업용 부동산 시장의 대변화를 가져올 것으로 전망했다. 30년고정 이자가 주류를 이루는 주택 융자와 달리 상업용 부동산 융자는 3~7년 사이의 비교적 짧은 기간 내에 다시 융자를 해야 하는 상품이 주류를 이루고 있어 만약 현재와 같은 고금리 상황이 장기간 지속된다면 융자가 도래하는 상업용 부동산들은 재융자 과정에서 상당한 난관에 부딪칠 것으로 보여지기 때문이다.

지난 1년여간 미국 내 여러 중형급 이상 은행들의 파산 과정을 지켜본 은행들이 앞으로 도래할 상업용 부동산 재융자시 은행들은 추가 담보 요구 등 이전에 요구하지 않았던 여러가지 까다로운 조건들을 요구하거나 아예 재융자 자체를 거부할 가능성도 높다. 은행들의 이러한 조건들을 못 맞추는 경우 융자 상환 불가능이란 디폴트(Default)에 처하게 되고 이후 수순인 차압으로 이어질 가능성이 제기된다.

문제는 융자 상환 기간이 돌아오기 전에 소유 부동산을 처분하려고 해도 바이어들이 고금리 탓에 상업용 부동산 매입을 기피하고 셀러들은 손해를 감수하고 가격 낮추기를 거부하면서 지난 2년간 상업용 부동산 거래는 최근 거의 절반 수준까지 하락한 상태이다.

상업용 부동산 가격은 현재 대부분 팬데믹 이전의 수준으로 돌아간 상태이며 융자 상환 기간이 계속 다가옴에 따라 추가적인 가격 하락은 피할 수 없을 것으로 보인다. 익히 아는 대로 상업용 부동산은 투자대비 수익율을 기준으로 거래 가격이 결정되는데 현재 은행의 정기 예금 수익율이 거의 5% 수준인 것을 감안하면 은행 예금에 비해 여러가지 투자 위험 요소를 가지고 있는 상업용 부동산 투자의 위험성을 감안한다면 수익율은 이보다 높아야 하지만 현실은 그렇지 못하다 보니 상업용 부동산의 거래가 지지부진한 것이다.

상업용 부동산은 크게 오피스, 창고, 상가로 나누어 분류한다. 이중 고금리 상황에서 가장 큰 타격을 입고 있는 것은 오피스이다. 현재 오피스빌딩의 공실율은 2019년 말에 비교해서 1.5배 증가한 20%에 이르고 있는 상황이다. 공실율이 20%에 이르면 오피스 빌딩은 수익을 내기가 거의 불가능한 수준이다.

한국계 일본인 손정의 소프트뱅크가 투자한 새로운 콘셉으로 오피스 빌딩을 임대하는 WeWork가 최근180억 규모의 대형 파산 신청했고, 미국에서 가장 큰 헤지펀드인 블랙락(BlackRock)도 대형 오피스 건물 등 상업용 부동산 시장에서 앞으로 쏟아져 나올 차압매물을 매입하기 위해 별도의 펀드를 조성한다고 발표했다.

상가도 예외는 아니지만 그래도 지난 10년간 온라인 샤핑이 대세를 이루면서 꾸준히 상가의 수요 감소 추세가 이어져 추가적인 타격은 입겠지만 오피스에 비하면 그 여파는 조금 덜 할 것으로 전망된다. 창고는 상업용 부동산 중 온라인 상거래의 급성장으로 그래도 비교적 튼튼한 기반을 갖고 있다고 볼 수 있다. .

하지만 이러한 우울한 전망 속에서도 공실율이 높은 오피스 건물은 주거용으로, 비어 있는 샤핑센타는 추세 맞는 새로운 테넌트를 구하거나 철거 후 주거 공간으로 전환을 꾀할 것으로 보여 앞으로 상업용 부동산은 오피스 빌딩을 중심으로 대대적인 구조적인 변화를 겪을 것으로 보인다.

문의 (714) 726-2828

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>