모기지 이자가 8%를 넘나들고 집가격은 좀처럼 떨어질 기미를 보이지 않고 있다. 새롭게 집을 구입하려는 1st home buyer들이 이자 상승과 높은 집가격에 주춤하고 있는 와중에 작지만 즐거운 비명을 지르고 있는 집단이 있는데 이들은 주택을 소유하고 있는 베이비 부머 들이다.

미국 센서스에 따르면 현재 7천 600만명의 베이비 부머들이 미국에 살고 있다고 한다. 주로 베이비 부머란 1946년 에서 1964년 태어난 사람들을 일컷는다. 참고로 Gen X란 1965 -1980년 태어난 세대를 말하고, 1981-1996년 태어난 세대를 밀레니언 세대라 한다. 부머는 지난 2022년 약 1,100만 명이 사명하고 현재 6,500만 명이 살아있다.

2029년에는 이 베이비 부머들의 나이가 최소한 65세가 넘어 갈 것이고 이는 미국 전체 인구의 20%가 될 것이라 한다.

그렇다면 무슨 이유로 베이비 부머 주택 소유들이 높은 이자와 집값 상승에 즐거운 비명을 지르고 있는 것일까? 전문가의 컬럼을 인용해 3가지 이유를 알아본다.

1. 계속 오르는 집가격이 현재 주택을 소유하고 있는 베이비 부머들의 재산을 증식 시키고 있다- 현재 나이가 18-29살 사이의 젊은이들 중 70% 이상은 주택을 소유하고 있지 않은 반면에 베이비 부머가 주축을 이루는 60세 이상의 사람들 중 84%가 주택을 소유하고 있다.

특히 지난 몇 년 사이 부동산 가격이 폭등하여 많은 재산을 축적 허였다. 현재 부머들은 미국 부동산 부의 53%를 소유하고 있다는 통계이다.

2. 현재 대부분의 부머 홈 오너들은 3% 이하의 저렴한 모기지를 내고 있다- 많은 이들이 40년 만에 가장 낮은 이자로 30년 고정 모기지를 갈아탔다. 이들은 집을 팔 지 않는 한 현재 8% 고정이자를 걱정할 필요가 없다.

현재 장 단기 이자 상승으로 미국인들은 올해 450억 불의 크레딧 카드 페이먼트를 더 지불해야 한다. 하지만 부머들은 나이가 모두 60이 넘어 카드빛을 좀처럼 지지 않고 있다. 주로 그 달에 쓰고 다음달에 다 갚는다.

3. 높은 이자로 은퇴한 부머들이 위험 부담이 없는 투자로도 상당한 이익을 얻을 수 있게 되었다- 현재 10년 만기 국채의 이자는 거의 5%대를 향하여 가고 있다.

불과 3년 전 10년 만기 국채의 이율은 0.32% 였다. 현재 1년 만기 CD interest가 5.25%를 주는 은행도 심심치 않게 발견 할 수 있다. 수 년 전 불과 1%에 불과 했던 이자였다.

CD(Security Deposit)나 나라에서 발행하는 국채(Treasury Bond)는 Risk Free fund 이다.

앞으로 주택 시장은 어떻게 될 것인가?

늙어서 은퇴하는 주택소유주들의 리스팅이 주택 판매의 중요한 변수이다. 아직까지 두 가지 요인으로 주택 소유주들이 이사를 꺼리고 있다.

그 이유는 계속 올라가는 집 가격과 이자다. 현재 집을 사고 다른 집으로 옮기는 평균기간은 지난 몇년 전 7년에서 10.6년으로 상승 한 상태이다. 당분간 이자 상승과 매물 부족으로 이 상태가 지속 되리라 한다.

하지만 이자가 내려가고 주택융자의 자격조건이 되는 사람들이 늘어나면 매물도 늘어나고 바이어도 많아지리라 전망하고 있다.

마지막 부머가 68세가 되는 2032년 이후 충분한 주택이 마켓에 나오리라 예상하고 있고 밀리니얼 세대들이 주택 시장을 이끌게 될 것이라 예상하고 있다. 즉 수요와 공급에 따라 마켓은 반응할 것이고 급격한 부동산 폭락은 없으리라는 것이 주된 견해이다.

가치가 한정된 상황에서 누군이 이익을 보면 누군가는 손해를 보게된다 는 말이 있다. 얼마전 은행 이자가 너무 적어 이자 수입으로 살기 힘들었던 은퇴자들이 이제 살만 하신것 같다.

전화: (213)219-9988

<브라이언 주 리웨이 펀딩 대표>