낮은 재고, 높은 금리, 높은 가격. 현 주택시장을 정의하는 3가지 키워드다.

주택 오너들은 계속 오르는 가격 탓에 에퀴티가 불어나는 재미를 보고 있지만 집을 사려는 바이어들에게는 최악의 조건을 가진 시장이 1년 이상 지속되고 있다. 문제는 위의 3가지 중 어느 것 하나 바이어가 원하는 쪽으로 쉽게 움직일 가능성이 보이지 않는 최악의 시장 상황이 지속되고 있다는 점이다. 특히 현재 시장에서 가장 영향력을 주고 있는 주택 금리는 좀처럼 쉽게 하락할 기미가 보이지 않는다. 게다가 오는 11월 추가 기준금리 인상 전망까지 시장에 넓게 퍼지면서 향후 주택시장은 지금보다 더 안 좋을 수 있다는 우려도 나오고 있다. Redfin은 주택 금리 상승으로 인해 지난 8월 매매 중인 계약 건수 중에서 약 16%가 취소되는 등 주택시장 사정이 점점 더 악화되고 있다고 보고했다. 바이어들도 부쩍 오른 주택 금리로 부담을 느끼고 있는 데다 수리 비용 등을 감안하여 매매 계약 취소율이 1년 전보다 늘어나고 있다는 것이다. 셀러들도 매물 부족 현상을 최대한 이용해 바이어들의 수리, 크레딧 요구 등에 적극적으로 협상에 임하지 않으면서 계약 취소가 늘어나고 있는 것이다.

평소 주택시장이라면 이렇게 빠른 속도로 오른 주택 금리로 못하고 곧바로 가격 하락을 불러 왔겠지만 매매 물량이 절대적으로 부족한 지금 상황은 좀처럼 쉽게 가격 하락을 허용하지 않고 있는 모양새다. 오히려 Zillow는 내년 상반기까지 가격이 추가로 지금보다 6.5% 더 오를 수 있다는 예상을 내 놓을 정도로 당분간 가격 하락은 쉽지 않아 보인다.

주택 오너들의 페이먼트 연체율 수치도 지난 7월 0.54%를 기록하여 팬데믹이 시작되기 이전의 0.6% 보다 낮은 수치를 보임으로 이자율의 상승, 거래량 감소에 따른 주택시장 침체에 불구하고 차압으로 인한 가격 하락도 당분간 없을 것임을 보여주고 있다. 또 주택소유주들의 25%가 3% 미만의 낮은 주택 금리를 가지고 있어 이러한 저이자율의 금리를 쉽게 포기하려는 주택 오너들이 많지 않다 보니 주택 재고는 평소 때의 50% 수준에 머물고 있는 실정이다.

Redfin에 따르면, 집값이 이처럼 천정부지로 오르다 보니 처음 집을 구입하는 젊은 바이어들의 38%는 주택 구입을 위해 가족이나 친지들에게 재정적 도움을 받는 소위 “Nepo-Homebuyer”들이다. Nepo란 Nepotism의 줄인 말로, 가족이나 친척들에게 도움을 받은 것을 뜻한다. 또한 대부분의 바이어들이 작년에 비해 더 적은 가격대의 주택시장으로 내 몰리는 것도 바이어들이 시장에서 구입을 미루거나 포기하게 하는 주요 요인으로 작용하고 있다.

주택 오너들도 가격이 오른다고 마냥 좋아할 수는 없는 상황이다. 가파르게 오른 주택 가격으로 에퀴티가 대폭 늘어남으로 소위 ‘Paper Wealth’는 되었지만 오른 에퀴티를 이용해 집을 옮기려고 해도 자신의 가지고 있는 저금리의 융자를 포기하고 높은 이자로 갈아타는 것이 쉽지 않다. 따라서 현재 주택시장은 집을 사려는 바이어, 집을 팔고 옮기려는 셀러, 주택투자자 모두에게 부담을 주는 최악의 상태에 도달해 있다고 보면 될 것 같다. 그나마 신규 주택 공급은 소폭이나마 늘어나고 있는 추세이지만 이 마저도 주택개발업자들이 가격 유지를 위해 인위적으로 공급 물량을 제한하고 있다.

주택시장이 팬데믹이 끝나가면서 가파르게 오른 이자로 인한 충격을 아직까지는 잘 견디어 내고 있지만 내년에 6%대로 떨어질 것이라는 전문가들의 기대와는 달리 만약 7% 이상의 높은 주택 금리가 상당 기간 지속된다면 주택시장도 결국 타격을 받을 수밖에 없게 된다. 따라서 주택을 구입하려는 바이어들은 절대로 무리하게 예산을 초과해서 주택을 구입하면 낭패를 볼 수 있어 주의가 필요하다. 특히 첫 주택구입자의 경우 조급한 마음에 구입에만 초점을 맞추다가 자칫 하우스 푸어(House Poor)에 빠질 수 있어 주택 구입 후 다른 많은 것을 희생해야 할 수도 있다.

문의 (714) 726-2828

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>