미국 경제 전반에 걸쳐 가장 영향을 끼치는 것은 연방준비제도(Fed?연준)의 기준금리의 향방이다. 이런 연준의 기준금리가 좀처럼 쉽게 내려갈 기미가 보이지 않는다. 현재 연준의 기준금리는 5.25~5.50%로 지난 22년 중 가장 높은 수준을 보이고 있다.

작년 하반기를 기점으로 빠르게 오르기 시작한 주택 이자율은 지난 1년간 4% 수준에서 7% 가까이 오르면서 주택 시장을 직격하고 있다. 불과 1년 사이 가파르게 오른 이자로 인해 바이어, 셀러 현재 모두 몸을 잔뜩 움츠리고 있는 모양새다. 높은 주택 금리로 인해 거래량의 대폭 감소는 물론이고 앞으로의 시장에도 적지 않은 악재로 당분간 작용할 것으로 보인다.

오늘은 이렇게 주택 시장을 좌지우지하는 주택 이자율이 어떻게 결정되는지와 이자율60주년 주기설이라는 이론을 통해 앞으로 이자율의 향방을 가름해 보고자 한다. 먼저 흔히 모기지(Mortgage)라고 불리는 주택 이자율은 연준의 기준금리와는 밀접한 관계가 있지만 주택 이자율의 기준이 되는 것은 아니다. 주택 융자시 가장 많이 사용되는 30년 주택 융자의 이자율은 기준금리가 아닌 미국 10년 만기 채권 이자율을 기준으로 변동하게 된다.

여기에 10년 만기 채권과 30년 만기 채권의 이자율의 차이에 따른 위험도에 따라 프리미엄이 부가되는데 이 프리미엄을 스프레드(Spread)라고 한다. 이 스프레드는 은행들이 10년 동안 돈을 빌려주는 것보다는 30년이라는 오랜 기간 동안 돈을 빌려주면서 발생할 수 있는 여러 가지 경제적 위험 요소로부터 자신들을 보호하기 위해 추가 비용을 부가하는 것으로 30년 만기 채권 이자가 10년 만기 채권이자 보다 높은 것이 일반적이다. 스프레드는 1.5% 정도가 평상시 수준이지만 경제 여건이나 시장 수급 여부에 따라 변동이 있다.

이자율이 계속 오른2023년에 들어와서는 이 스프레드는 3.0%까지 치솟았다가 최근 조금 하락한 상태다. 그만큼 이자율의 빠른 상승에 따른 부담이 프리미엄 상승으로 작용한 것이라고 볼 수 있다. 즉, 은행들이 연준의 향후 추가적 이자율 인상에 대비해서 선제적으로 프리미엄을 올리고 있었던 것이다. 현재 미국 10년 만기 채권 이자율이 약 4.25%임을 감안할 때 스프레드가 2.25~2.75%를 적용해 보면 30년 만기 주택 이자는 현재 6.5~7.0% 사이를 보이고 있는 것을 알 수 있다.

이렇게 주택 이자율에 산정에 기준점이 되는 10년 만기 채권의 이자율은 1950년경부터 1980년경까지 약 30년 동안 지속적으로 상승하여 1980년에 15.85%로 최고 정점을 찍게 된다. 그 후 30년은 줄 곳 하락하다가 2008년 서브프라임 사태를 계기로 2010년경에는 채권 이자율이 0%에 이른 것을 볼 수 있다. 30년은 이자가 오르고 또 30년은 내리는 이자율 추세를 통계학적으로 추산해 만든 이론이 바로 이자율60년 주기설이다.

이 60년 주기설에 근거해서 본다면 최저점을 보인 2010년경부터 30년은 이자율이 꾸준히 올라야 한다. 한데 실상은 그렇지 못했다. 바로 2008년에 발생한 서브프라임의 여파는 이자율을 계속 낮은 상태로 유지하게 하여 2016년이 되어서야 이자율은 서서히 오르기 시작한다. 오름세의 궤도를 타던 이자율은 2020년 팬데믹이라는 대형 악재를 또 만나면서 최저점을 향해 곤두박질하게 된다. 2010년부터 올라야 하는 이자율은 이렇게 서브프라임과 팬데믹으로 거의 10년 이상을 소폭 상승하거나 정체를 보이다가 지난 1년간 10년 동안 못 올라간 것을 만회라도 하듯이 급격한 상승세를 보이게 된다. 따라서 우리는 지금 30년의 오르막길에서 10년 정도를 올라온 온 셈이다. 이론대로라면 앞으로 20년 더 추가적으로 이자율은 피크를 향해 올라가야 하는 상황인 것이다.

1980년대 보였던 19% 고금리 주택 이자율이 다시 재현될지 누구도 장담할 수는 없다. 하지만 분명한 것은 주택 이자율이 쉽게 이전같이 4% 미만대로 떨어질 기미는 현재로서 보이지 않는다. 지금부터라도 대비해야 혹 올지 모를 고금리의 부동산 시대에 잘 대처할 수 있을 것이다.

문의 (714)726-2828

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>