1. 1031 Exchange란 무엇인가?

1031 Exchange는 미국에서 100년된 제도로 부동산을 매수해서 높은 가격에 매도를 할 때 발생하는 양도 소득세 (Capital Gain)을 유예를 해주는 제도로 In-Kind Property로 같은 가격이나 더 높은 가격에 부동산을 매수해야 Capital Gain Tax를 연기할 수 있는 세법이다.

2. DST란 무엇 인가?

DST (Delaware Statutory Trust)는 예전에는 일반 투자자들은 투자를 할 수 없었던 대형 부동산에 투자를 해서 수익률을 분배 받는 것이다. DST는 실제 부동산에 투자를 하는 것으로 매달 나오는 렌트 인컴과 함께 부동산이 후에 가격이 많이 올라 매도를 할 때도 많은 시세 차익을 받을 수 있다.

3. DST 부동산 종류로는 어떠한 것들이 있는 가?

투자 전문회사들이 DST 부동산으로는 대형 아파트, 아마존 물류센터, 창고, 호텔, 샤핑몰, 의료 센터, 시니어 리빙 APT, 대학교 기숙사 등, 이외에 다른 여러가지 종류에 부동산을 매입 운영하면서 투자자를 모으고 매달 렌트 인컴과 후에 부동산 매매를 통해 수익을 나누는 방식이다.

4. DST 부동산에 장점은 무엇인가?

가장 큰 장점으로는 DST 부동산은 1031 Exchange 가 가능하다는 것이다. 2004년 2004-86에 IRS code를 통해 인정됐고 내가 DST 부동산에 대해 전혀 매니지먼트를 하지 않아도 된다는 점이다. 부동산 회사에서 Property Tax, 보험, 그리고 모든 관리비를 지불하고 운영을 한다. 세입자에게 문제가 생기더라도 운영 회사에서 모든 것을 관리하기 때문에 투자자한테 전화가 오는 일은 없다. 꼭 1031 Exchange가 아니더라도 가지고 있는 Cash로도 투자는 가능하다.

5. DST를 통한 부동산 투자에 수익률은 어떠한가?

매달 나오는 렌트 인컴은 부동산 종류에 따라 좀 다르겠지만 연 4%에서 6.5% 정도. 이것은 Net 인컴으로 투자자가 Property tax, 보험, 관리비는 전혀 내지 않으므로 개인 부동산 소유보다 더 많은 인컴이라고 볼 수 있다. 투자자에 노동력은 전혀 들어 가지 않는 것이다. 하나에 실질적 예로 DST 부동산에 실제 평균 수익률은 부동산 소유 4.2년, 연 평균 인컴 소득 5.3%, 시세차익 178%이다.

6. 갖고 있는 부동산을 DST로 1031 Exchange를 하는 진행은 어떻게 되나?

현 부동산을 매도하면서 Escrow를 진행하고 DST에 투자 가능한 매물을 보면 된다. 그리고 나서 원하는 DST 부동산 매물을 지정하고 매도하는 현 부동산에 Escrow가 잘 끝나서 돈이 Escrow에 들어오면 DST 부동산 서류를 넣으면 된다.

7. DST 서류 신청 시에 얼마 만에 승인이 나오나?

DST 부동산에 투자는 Escrow자체가 없기 때문에 일 주일이면 끝난다. 이유는 DST 부동산은 이미 투자 회사에서 매수를 한 부동산 이기 때문에 일반 투자자에 Escrows는 없고 대출이 있는 경우에도 개인이 새로 대출을 받을 필요 없이 부동산 회사에서 받아 놓은 대출로 대체하면 되므로 요즘처럼 높은 이자 때문에 부동산 매수를 꺼려야 하는 걱정도 전혀 없다.

8. DST로 1031 Exchange를 하고 나중에 부동산이 팔리게 되면 어떻게 되나?

몇 년 후에 투자 회사에서 좋은 가격에 부동산을 매각을 하게 되면 투자자들에게 90일 전에 공고를 하고 투자자들은 3가지에 옵션이 있다. 양도 소득세를 내고 현금화하던지, 다시 1031 Exchange를 DST로 하던지, 아니면 1031 Exchange를 통해 단독 부동산으로 매수도 가능하다.

9. 그럼 계속해서 1031 Exchange를 DST를 통해 양도소득세를 유예하고 만약 내가 사망시에는 어떻게 되나?

양도 소득세를 평생 유예하면서 투자자는 평생 렌트 인컴을 받고 만약 사망시에는 원하시는 곳으로 상속을 하면 된다. 아마도 자녀가 될 텐데 자녀가 이 DST 부동산을 상속받게 되면 그 동안에 싸였던 양도 소득세는 전부가 Step-up이라는 것을 통해 없어 지게 된다.

문의 (2130215-5473

erah@empfn.com

<에릭 나 EMP 파이낸셜 공동대표>