현재 미국에서 수 많은 사람들이 리버스 모기지를 이용하고 있고 현재 가지고 있는 리버스 모기지에 많은 사람이 만족 하고 있다는 통계가 우세한데도 불구하고 아직 많은 분들이 리버스 모기지에 거부반응을 가지고 계신다.

대부분의 경우 리버스 모기지를 잘 못 이해하거나 잘못된 정보를 가지고 있는 경우가 많다. 아래 왜 사람들이 리버스 모기지를 싫어하는 주된 이유를 설명하고, 다음 리버스 모기지 비용, 그리고 리버스 모기지 자격조건 등을 알아본다.

1. 리버스 모기지에 대한 근거 없는 믿음

a. 은행이 집을 소유한다 - 말도 안되는 이야기 이지만 의외로 많은 사람들이 이 말을 믿고 있다. 리버스 모기지를 받는다 해도 집의 소유권은 은행이 아닌 본인에 있다. 이는 우리가 일반 모지지를 받을 때와 같다.

b. 리버스 모기지를 하면 집을 빼앗길 수 있고 쫓겨날 수도 있다 - 리버스 모기지는 모기지를 받은 최후의 생존자가 돌아가실 때까지 집에 페이먼트 없이 거주 할 수 있다. 예를 들어 부부가 리버스 모기지를 받았고 남편이 먼저 돌아가셨다면 부인이 살아 계신한 집에 돌아가실 때 까지 살 수가 있는 것이다. 물론 재산세와 보험은 집 주인이 지불해야 한다.

c. 리버스 모기지를 하면 성인된 자녀가 집을 상속 받을 수 없다 - 리버스 모기지를 받은 분이 모두 돌아가시면 6개월 안에 상속자가 집을 팔아 은행 빚을 갚고 나머지는 상속 받을 수 있다. 이때 갚을 돈이 집 판 가격보다 많다 하더라도 상속자가 빚을 갚을 책임이 없다(Non-recourse loan). 만약 상속자가 집을 원한다면 집 밸류의 95%만 은행에 지불하면 소유권을 받을 수 있다. 많은 자녀들은 부모님이 당신의 집을 담보로 돈을 빌리는 것을 좋아 하지 않는다. 왜냐하면 자식들이 집을 유산으로 받고 싶어하기 때문이다. 또한 부모도 론이 없이 자식에게 집하나 남겨 주시기를 원하는 경우가 많다.

2. 리버스 모기지 비용 - 리버스 모기지를 싫어하는 이유중 하나가 비용이라고 말 하시는 분들도 있다. 보통 FHA 융자와 같이 모기지 비용을 지불 하여야 한다. 매년 융자금액의 1.25%정도를 보험으로 지불해야 하고 집가격 하락과 리버스 모기지 융자를 받으시는 분이 오래 사시는 것에 대한 보험으로 0.5%에서 2.5%까지 one time 보험을 지불해야 한다. 또한 융자 수수료는 6,000달러가 넘지 않도록 책정되어 있다. 이 비용은 본인의 주머니에서 나가는 것은 아니지만 만약 리버스 모기지를 받고 바로 취소 한다면 고스란히 지불해야 하는 비용이다.

3. 리버스 모기지 자격조건

a. 융자 신청인의 조건 - 만 62세가 넘어야 한다. 집에 충분한 에쿼티가 있어야 한다. 본인이 사는 집이라야 한다. 연방 정부에 빚이 없어야 한다. 재산세와 보험은 본인이 매년 지불하고 집의 관리도 책임져야 한다. 마지막으로 융자를 신청하기 전 카운셀링을 받고 Certificate를 제출해야 융자신청이 가능하다.

b. 주택의 조건 - FHA 융자 기준에 맞아야 하고 홍수 지역이면 홍수 보험을 들어야 한다. Single family home이나 2-4 유닛까지 융자가 가능하지만 한 유닛은 융자 신청인이 살아야 한다. 만약 일반 주택이 아니고 콘도나 타운홈 이라면 HUD Approval이 되어있는 콘도 이어야 리버스 모기지가 가능하다.

c. 재정적 조건 - 수입, 매달 생활비, 그리고 신용기록 등등을 제출하여야 한다. 은행은 융자 심사시 지난동안 재산세와 화재 보험을 연체 없이 잘 낸 기록을 조회 할 수 있다.

설문 조사에 의하면 65세 이상의 홈오너중 90% 이상이 현재 자신이 살고 있는집에 가능한 한 오래 머물기를 원한다고 한다. 그리고 현재 리버스 모기지를 받고 있는 사람들 중 93%는 자신의 삶이 받기 전보다 더 낳아졌다고 말했고 단지 3%만이 더 나빠졌다고 응답했다 한다. 자신의 처지에 맞는 다면 리버스 모기지를 하는 것이고 맞지 않으면 하지 않으면 현명하다. 불교 용어로 화엄경에 일체 유심조(一切唯心造) 라는 말이 있다. 모든것은 오로지 마음이 지어내는 것이라는 뜻이다. 세익스 피어의 햄릿에도 이런말이 나온다 한다. “세상에 좋거나 나쁜것은 없다. 생각이 그렇게 만드는 것이다”. 즉 모든 것이 어떻게 생각하느냐에 달려 있는듯 하다.

전화: (213)219-9988

이메일: brianjoo@aol.com

<브라이언 주 리웨이 펀딩 대표>