오늘은 오랜만에 랜로드 편에서 얘기를 좀 해보려고 한다. 미국의 부동산 법은 약자를 보호하는데 중점을 두고 있다. 부동산 전문인보다는 일반 소비자를, 셀러보다는 바이어를, 그리고 테넌트보다는 랜로드에 유리하게 법이 만들어져 있다. 그래서 종종 강자의 위치에 있어야 하는 사람들이 피해를 보게 되는 경우가 발생한다.

그 중에서 가장 자주 볼 수 있는 상황이 바로 랜로드와 테넌트간의 분쟁이다. 그리고 이런 분쟁 중에 가장 흔히 볼 수 있는 상황이 테넌트가 렌트비를 제대로 내지 않을 때이다.
우선 랜로드가 가지고 있는 집에 모기지가 없거나 랜로드가 충분한 세이빙이 있어서 렌트비의 도움 없이도 모기지를 내는데 문제가 없다면 모든 일이 훨씬 수월해진다. 하지만 만약 테넌트가 매달 지불하는 렌트비의 도움 없이는 랜로드가 매달 내야하는 모기지를 내기가 힘들 때는 아주 심각한 상황으로 연결될 수도 있다.

따라서 만약 테넌트가 렌트비를 제날짜에 내지 않고 한 달, 두 달 밀리게 되면 랜로드는 극심한 스트레스와 경제적으로 곤란한 상황에 빠지게 된다. 그럼 이렇게 테넌트가 렌트비를 제대로 내지 않을 때는 랜로드의 입장에서 어떤 옵션이 있는지 알아보자.

우선 항상 그렇듯이 가장 좋은 방법은 테넌트와 대화로 문제 해결의 실마리를 찾는 것이다. 많은 경우 테넌트가 렌트비를 내지 않는 이유는 한마디로 돈이 없기 때문이다. 그리고 이렇게 돈이 없어서 렌트비를 내지 못하는 경우에는 이 문제가 빠른 시일 내로 쉽게 해결되는 경우가 거의 없다.

그렇다면 현재 테넌트가 이사를 나가지 않고 그 집에 머물고 있는 동안 계속해서 렌트비를 지불하지 못하는 상황이 이어질 수 있다. 그리고 이런 경우에는 집을 최대한 빨리 비워줘서 랜로드가 다른 테넌트를 찾는 것이 더 큰 피해를 막을 수 있는 방법이다.

하지만 만약 테넌트가 협조를 거부한다면 강제적으로 테넌트가 집을 비우게 해야 한다. 그리고 이럴 때는 어쩔 수 없이 법의 도움을 받아야 한다. 테넌트가 렌트비를 내지 않을 때 법적인 절차는 주마다 조금씩 다르지만 기본 바탕은 어느 주나 비슷하다.

일단 밀린 렌트비와 패널티를 일정 기간(5~ 10일)안에 갚거나 이사를 나가라는 편지를 전달해야 한다. 이때는 테넌트가 받았는지 확인을 해야 하기 때문에 certified mail을 보내서 테넌트가 받은 편지를 받았는지를 확인할 수 있는 영수증이 있거나 직접 전달하는 방법이 있다. 때로는 집 문 앞에다 편지를 붙여놓고 사진을 찍어서 그 집에 전달했다는 것을 증명하기도 한다.

그런 다음 그 기간이 지나면 이제 정식으로 법원에 접수해야 한다. 그 집이 있는 카운티의 법원에 가서 접수를 하게 되는데 100달러 미만의 비용으로 접수와 고소장 전달비용까지 커버가 된다. 생각보다 비용이 많이 들지 않는다.

그런 다음에는 보통 10~20일 내로 재판날짜가 잡히게 된다. 그동안 코로나로 인해서 이 날짜가 잡히는데 상당히 오랜 시간이 걸렸다. 하지만 이제는 법원의 시스템이 거의 정상으로 작동하면서 생각보다는 아주 빨리 날짜가 잡힌다.

그리고 법원에 가게 되면 이때는 계약서와 그 동안 받은 돈의 내용, 그리고 못 받은 돈의 내용을 정리해서 가져가야 하고 또 가장 중요한 편지는 처음 시작할 때 테넌트한테 보냈던 편지의 사본과 함께 테넌트한테 편지를 전달했다는 증거를 가지고 가야 한다.

여기서 중요한 것은 지금 나열한 서류 중에 하나라도 없다면 판사는 테넌트의 손을 들어주기 때문에 모든 서류를 제대로 준비 했는지 꼭 확인해야 한다.

투자용 부동산의 가장 큰 단점이 테넌트와의 분쟁이다. 하지만 닥치는 상황에 어떻게 대응하는지만 제대로 알고 있다면 골치 아픈 문제도 아주 쉽게 해결할 수 있는 것이다. 그리고 혹시 매니지먼트 서비스를 이용하고 이런 문제에서 손쉽게 벗어날 수 있다.

문의 (410) 417-7080

<라니 오 일등부동산 뉴스타 세무사·Principal Broker>