우리가 집을 사고 은행에서 돈을 빌릴 때 은행에서 돈을 빌려주기 전에 융자 신청인에게 원하는 것은 무엇일까? 모든 다른은행들과 마찬가지로 은행들은 돈을 빌린 사람이 돈을 잘 갚을 것인가에 대한 확신을 원한다.

즉 돈을 빌리는 사람이 믿음이 가는가? 신용은 좋은가? 충분한 수입이 있어서 페이먼트를 잘 낼 것 같은가? 혹은 다른 빚이 많지 않은가? 은행 잔고에 다운할 자금이 충분한가? 등등을 은행 자신들의 잣대로 확인하기를 원한다. 또한 융자 해주는 은행이 담보로 잡는 집의 가격이 현 시세과 맞게 적당한가도 그들의 관심사 이다. 집을 사고 융자를 받으려면 꼭 필요한 사항을 아래 3가지로 나누어 정리한다.

1. 크레딧 - 주택 융자에 있어서 크레딧의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 좋은 이자로 융자를 받으려면 융자의뢰인은 적어도 720점 이상의 크레딧 점수를 유지해야 한다. 점수만 좋다고 크레딧이 좋은 것이 아니다. 적어도 2년이상의 History와 보유한 크레딧 카드한도가 3000불 이상은 되어야 한다. 크레딧 한도가 300불 이라 하여도 점수는 좋게 나오지만 의미가 없다. 집 융자를 계획하고 있다면 모든 페이먼트를 제시간에 지불하고 크레딧 카드 빚을 줄여야 한다.

그리고 AnnualCreditRreport.com 을 이용하여 본인의 크레딧이 리포트에 자신이 사용하고 있는 크레딧이 정확히 잘 올가가 있는지 살펴보고 잘못된 것이 있다면 즉시 크레딧 Bureau에 연락하여 잘못을 바로잡는다. 그리고 크레딧 조회는 집 융자를 신청하기 적어도 3개월에서 6개월 전에 하는 것이 좋다. 일반융자는 미니멈 크레딧이 640점이상 되야 융자가 가능하고 정부 보증융자인 FHA 융자일경우 580점부터 융자가 가능하다

2. Income 과 직장 - 안정된 직장과 수입은 주택구입에서 매우 중요한 부분이다. 적어도 같은 라인의 직장에 2년 이상 복무한 기록을 요구하고 수입은 집페어먼트, 화재보험, 재산세, 크레딧카드 페이먼트 등의 총합계를 수입으로 나눈 것이 45% 이하일때 융자가 가능하다.

이는 DTI(Debt to Income)라 불리기도 한다. 예를 들어 새로 사는 집 페이먼트와 재산세, 보험 그리고 모든 빚을 합쳐서 지불해야 할 월 페이먼트가 4500불 이라 가정하면 수입은 적어도 월 10,000불 이상 이여야 한다는 것이다. 4500/10,000 = 45% 즉 DTI는 45%가 되는것이다. 만약 크레딧 카드나 다른 빚이 많아 DTI가 높게 나온다면 설사 수입은 안정되고 좋다고 하더라도 은행에서 융자가 거절 될 수 있다. 자영업자인 경우 비지니스를 운영한지 적어도 2년 이상은 되어야 하고 수입도 안정적이고 DTI도 45% 보다 낮아야 한다.

특히 자영업을 하다가 같은 라인의 직업으로 월급을 받고 일하고 현재 수입이 융자조건에 맞는다면 바로 융자가 가능하지만 현재 직장을 다니다가 같은 종류의 비지니스를 셋엎 한다면 융자가 바로 나오지 않고 자영업을 한지 적어도 2년 이상 안정적인 수입을 보고 해야 융자가 가능하다. 월급 받는 것보다 자영업이 더 위험하다고 은행은 생각하기 때문이다.

3. Assets - 융자 심사를 할 때 은행은 융자신청인이 은행에 잔고가 얼마정도 있는지 알고 싶어한다. 만약 융자를 받으려는 사람의 수입이 월 10,000불이라 가정할 때 은행 잔고는 500불 밖에 없다면 이것은 뭔가 잘못된 것이다.

집 살 다운페이는 적어도 2 달 동안 통장에 있었던 기록을 준비하여야 한다. 다운페이는 도너가 직계 가족일경우 Gift로 100% 가능하다. 직장의 401K, 소유하고 있는 income Property 등도 Asset이 될 수 있고 융자 받는데 많은 도움이 될 수 있다.

영어속담에 “You shouldn’t put the cart before the horse” 라는 말이 있다. 말 앞에 마차를 놓을 수 없다는 뜻으로 모든 일에 순서가 있다는 뜻이다. 집을 사려 한다면 먼저 준비할 일들이 크레딧,. 수입증명 , 그리고 다운페이먼트 등이다. 만약 위의 사항들이 준비되지 않아 융자가 거절된다면 나중에 다시 준비해서 하면된다. 융자 받을 준비를 철저히 한다음 다시 융자신청을 하는 대 대하여 제한은 없다.

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