지난 컬럼에서는 대체 투자중에서 부동산 투자하는 것을 다루었다. 싱글 패밀리 하우스나 상업용 건물, 또는 아파트를 매입해서 렌트를 주고 훗날에 가격상승이 있으면 매물을 매매하고 차익을 남기는 것이 전형적인 부동산 투자로 우리는 알고 있다.

또 조금 더 부동산에 적극적으로 투자를 하는 투자자들은 오래되거나 보수가 필요한 부동산 또는 싱글 하우스를 구매해서 내부에 구조를 바꾸고 새집처럼 리모델링을 하고 높은 가격으로 되 파는 것을 많이 하고 있다. 그렇다면 어떠한 부동산투자가 투자자에게 가장 많은 이득을 가져오는지 궁금하기도 하다. 물론 여기에는 정답은 없는 것 같다. 부동산을 투자하는 지역, 종류, 방법, 세금, 또는 시간에 따라 매우 다르기 때문으로 필자는 생각한다.

그런데 요즘 차를 타고 지나가다 보면 이곳 저곳에서 아파트들이 많이 들어서고 있다. 새로 건설중인 아파트, 오피스를 아파트나 콘도로 리모델링 하는 것들도 정말 많이 볼 수 있다. 아무래도 현재 오피스의 공실률이 늘어나고 아파트는 부족한 상황이다 보니 많은 건물주들이 발 빠르게 전환을 하고 있는 것으로 보인다.

또한 200에서 300세대 정도에 아파트 들도 많이 건설되는 것을 볼 수가 있다. 이곳 저곳에서 호텔도 건설되고 규모가 거대한 쇼핑센터들도 들어서는 것도 볼 수 있다. 우리는 이런 것들을 보면서 돈 많이 벌겠다고 생각을 할 것이다. 그리고 도대체 어떤 사람들이 저런 것을 투자할까, 아님 어떤 부동산 개발자 들이 할까, 우리 같은 일반 투자자들은 저러한 대형 부동산 개발 프로젝트에 투자를 할 수 있을까 하는 궁금점이 들기도 한다. 여기에 대한 대답은 “있다”이다. 그것이 바로 대체 투자인 것이다. 이러한 대규모 부동산 프로젝트에 일반 우리 같은 투자자들도 소규모의 투자금액으로 투자가 가능하게 시큐어리티 상품으로 나와 있다.

현재 진행중인 예를 들어 보자. Inland라는 대규모 부동산 회사에서 팬데믹때 문을 닫은 대형 상업용 건물(K-Mart)를 아주 낮은 가격에 구입을 해서 마트 대신 그 건물안에 창고 스토리지로 바꾸는 프로젝트이다. 스토리지 창고는 지난 20년에 미국 부동산에서 가장 많이 가격이 상승한 부동산의 하나로 앞으로의 전망도 좋기 때문에 이 프로젝트를 하는 것이다. 이 프로젝트를 금융감독 위원회 (SEC)에 등록을 하고 일반 투자자들도 투자를 가능하게 한 것이다.

프로젝트 기간은 3년에서 4년으로 공사가 벌써 시작되었다. 스토리지 창고로 전환하고 창고에 80%-90% 정도 렌트가 차면 부동산을 팔아서 이익을 남기는 것이다. 현재 Inland에서 IRR(내부 수익률)을 매년 14%- 16%정도 예상하고 있다고 한다. 나는 이러한 대형 부동산 프로젝트에 투자를 하고 미국에서 공신력 있은 대형 부동산들이 개발을 하고 남는 이익을 내 투자 지분에 따라서 받으면 되는 것이다. 이 얼마나 좋은 기회인가. 생각해 보면 우리 같은 일반 투자자들은 엄두를 내기 힘들 지만 대체 투자라는 방법으로 투자의 기회가 생긴 것이다. 다른 진행 중인 프로젝트는 295세대에 아파트를 새로 건설중인 것도 있다. 이것은 IRR(내부 수익률)을 매면 16%에서 19%정도로 예상하고 있다고 한다.

이러한 부동산 프로젝트는 금융감독 위원회에 관리 감독을 받고 있기 때문에 우리가 항상 걱정하는 여러가지 리스크에 대해서 조금은 낫다고 할 수 있겠다. 하지만 물론 리스크는 항상 있게 마련이다. 하지만 우리가 전혀 엄두를 못 내었던 이러한 대형 부동산 프로젝트에 공신력이 있는 대형 부동산에서 개발하는 프로젝트에 소규모로 투자를 해서 좋은 수익률을 기대해 볼 수 있다면 이 또한 우리가 투자를 하는 방법 중에 한 옵션이 될 수 있는 것이다.

이러한 대체 투자는 시큐어리티 투자 상품이기 때문에 정식 연방정부 라이센스를 소지한 파이낸셜 어드바이져 만이 취급할 수 있는 투자 상품으로 투자 전에 꼭 상의를 해보기를 권장한다.

문의 (213)215-5473

erah@empfn.com

<에릭 나 EMP 파이낸셜 공동대표>