주택 금리가 최저치를 보였던 2020년과 2021년에 주택을 구입한 바이어들의 일부는 저이자율을 이용, 처음부터 임대를 목적으로 주택을 구입한 투자자들도 있다. 이들의 적지 않은 공통점은 처음으로 투자에 진입한 신참 랜드로드(Landlord)가 많다는 것이다. Landlord란 단어는 Land와 Lord 가 합하여 이루어진 단어로 말 그대로 땅에서 가장 높은 사람을 지칭하는 말로 로마 황제를 지칭할 때 주로 사용되었다. 현재는 집주인을 뜻한다.

최근 Zillow가 이러한 집주인들, 즉 랜드로드를 상대로 임대 주택을 유지하는 데 애로 사항이 무엇인가를 조사해 보았다. 조사 대상 랜드로드들은 평균 2채의 임대용 부동산을 소유하고 있다고 답했고 대답자의 92%는 가장 힘든 애로 사항으로는 보수, 수리 부분을 꼽았다. 그 뒤를 이어 71% 대답자가 테넌트 고르는 일이 힘들다고 답했다. 또 응답자의 35%는 임대 주택 관리가 힘들다는 것을 알았다면 구입 전에 다시 한번 신중하게 고려했을 것이라고 답했다.

필자는 부동산 업중개업에 적지 않은 시간을 보냈다. 그런데도 여전히 어려운 것이 테넌트 선정 관련 조언이다. 임대용 부동산을 투자해 처음 관리해 보는 사람들의 대부분은 처음 생각했던 것 보다 쉽지 않다는 표현을 자주하는 것을 보게 된다. 그러면 왜 쉽지 않다는 말을 할까? 바로 매달 들어오는 렌트비만 염두에 두기 때문이다. 임대 부동산을 통해 창출되는 렌트 수입을 마치 ATM머신같이 아무 노력 없이 매달 꼬박꼬박 시간이 되면 들어오는 고정 수입으로 착각하는 것이다. 고정 수입을 유지하기 위해서는 그만큼 집주인의 수고와 시간, 비용이 필요하다는 사실을 간과하고 있는 것이다.

임대용 주택 관리는 생각보다 호락호락하지 않다. 그저 얼마 투자하고 한 달에 얼마 나온다 식의 간단한 공식으로 되지 않는 점을 분명히 알아 둘 필요가 있다. 임대 주택을 구입할 때 셀러측으로 받은 수리 경비 내용은 대체로 임대시 큰 문제가 없을 때 발생하는 최소 유지 경비만을 제시한 경우가 많다. 하지만 이 말만 믿고 그대로 믿고 투자했다가 실제의 수리 비용면에서 낭패를 볼 수도 있다. 따라서 임대 주택에서 가장 중요한 사항은 수리가 발생했을 때 어떻게 대처하는가이다. 본인이 손재주가 많아서 실제로 직접 수리가 가능한 경우가 아니라면 주변에 늘 믿을 수 있는 핸디맨 1~2명은 꼭 알고 있어야 한다.

보수와 더불어 가장 힘든 부분은 앞에서도 지적했지만 어떻게 테넌트를 잘 선정할 수 있을까 하는 부분이다. 단연코 이 지면을 통해 말할 수 있는 것은 필자의 경험으로는 좋은 테넌트 선정이 수리 부분보다 더 중요하다고 볼 수 있다는 것이다. 간혹 임대 주택을 소유한 한인 중에는 집주인과 세입자의 관계를 이전 한국에 있을 때와 같이 생각하고 테넌트에게 무리한 요구를 하는 경우가 종종 있다.

특히 캘리포니아는 가장 까다로운 테넌트 보호법을 적용하고 있고 그 중에서도 샌프란시스코나 LA와 같은 대도시는 일반인들의 상상을 훨씬 초월할 정도의 강력한 테넌트 보호법을 시행하고 있다. 따라서 자격이 되는 테넌트를 고르는 것이 임대주택 비즈니스에서 성공 여부를 50% 이상 좌지우지한다고 해도 과언이 아니다.

최근에는 이러한 랜드로드의 테넌트 선정을 돕기 위해 인터넷을 이용한 테넌트 스크리닝(Screening)을 할 수 있는 여러 가지 도구들이 나와 있다. 대표적인 것으로는 RentSpree, Zillow에서 제공하는 Rent Manager, Apartment.com등이 테넌트의 크레딧 리포트, 백그라운드 첵(Background Check), 렌트 납부 실적, 과거 퇴거 여부 등 상세한 내용을 집주인에게 제공해 테넌트 선정을 도와주게 된다.

이러한 테넌트 스크리닝 도구들이 있음에도 잊지 말아야 하는 것은 최종 결정은 결국 집주인의 몫이라는 것이다. 테넌트가 제공한 모든 정보를 철저하게 확인하고 꼼꼼히 드려다 보아야 실수를 줄일 수 있다. 한 번 세입자가 된 후에는 그 후에 테넌트와 발생할 수 있는 크고, 작은 문제 모두를 집주인이 스스로 해결해야 하기 때문이다.

문의 (714) 726-2828

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>