우리 한인들 사이에서는 무엇 보다도 부동산 투자에 열기는 대단하다. 필자도 손님들을 만나 보면서 특히 우리 한인 1세대, 1.5세대들은 멀리 먼 미국이라는 미국땅에 와서 열심히 일하고 아끼고 아껴서 모은 자금으로 부동산에 투자해서 많은 부를 이루고 있다. 대부분에 한인들은 역시나 부동산 투자가 가장 인기 많은 투자처라고 생각한다.

그렇기도 할 것이 지난 30년에 부동산 시장은 그야말로 호황을 계속해서 누리고 있다. 또한 미국에서의 부동산 투자는 그야말로 최고의 투자처 인 것이 1031 Exchange라는 제도가 있기 때문이다. 1923년부터 시행되어온 1031 Exchange라는 제도는 내가 부동산을 사서 많은 이익을 남기고 다시 그와 같은, 또는 더 높은 가격에 부동산으로 교환을 하게 되면 양도 소득세를 미루어 주는 제도이다. 예를 들어 50만불에 산 투자용 부동산이 150만불로 올라서 부동산을 팔고 현금화하면 100만불 불어난 금액에 양도 소득세를 내야 하지만 현금화하지 않고 150만불이나 그 이상에 부동산으로 다시 투자를 하면 양도 소득세를 연기해 주는 제도이다. 너무나도 좋은 제도이다.

그래서 부동산으로 부를 더 축적을 하고 싶다면 1031 Exchange제도를 꼭 적극적으로 활용해야 한다. 현재 부동산 투자를 시작하려는 투자자들은 몇 가지에 딜레마에 봉착해 있다. 현재 금리가 많이 올라가 있고, 부동산 가격도 많이 올라가 있고, 임차인이 렌트는 잘 낼 것인지, 임차인들이 내 부동산을 잘 사용을 할 것인지, Property Tax가 너무 높은 건 아닌지 등등 여러가지에 고민들로 결정을 쉽게 하지 못하고 있다. 또한 부동산을 소유하고 있는 투자자들은 1031 Exchange를 하고 싶은데 매물을 찾기가 어렵고, 1031 Exchange를 하면 높아진 가격에 새로운 Property Tax가 올라갈 것이고, 다시 융자를 하자고 하니 이자가 많이 올라간 상태가 여간 마음에 들지를 않는다.

또한 임차인과의 마찰로 인해서 관리가 쉽지 않고 관리에 따른 여러가지 비용도 만만치 않다. 임차인이 렌트 비를 내지 않아 Eviction을 하다 보니 변호사 비용에 그동안 렌트 비도 못 받고 심지어는 이사비용까지 줘서 내보내야 하는 상황이다. 또한 좋은 임차인들 한 테는 나갈 까봐 쉽사리 렌트 비를 올리는 일도 쉽지 않다. 그래도 부동산 투자가 좋은 이익을 주니 좋은 투자인데 그렇다면 이러한 고민 들에서 벗어나 투자를 할 수 있는 부동산 투자는 있을까? 대답은 “있다”. 바로 DST (Delaware Statutory Trust)를 통한 부동산 투자이다.

DST는 거대한 상업용 부동산 (아파트, 물류창고, 샤핑몰, 기숙사, 시니어 리빙, 병원, 창고, 호텔 등등)에 지분 형식으로 투자를 하는 것이다. 장점은 내가 융자를 받을 필요도 없고, 관리 회사에서 Property Tax, 각종 보험, 그리고 관리비용도 모두 지불한다. 무엇보다도 임차인과 부동산 관리를 100%해주는 것이 큰 장점이다. 또한 내가 받은 렌트 인컴은 100% Net 인컴이 되고 감가상각을 많이 해주기 때문에 많은 인컴을 받아도 인컴Tax를 현저히 적게 내게 된다.

그리고 1031 Exchange가 가능하다는 점도 큰 혜택이다. DST 부동산에 투자를 하면서 나는 렌트 인컴을 매달 받고, 관리비도 전혀 부담안하고 몇 년 뒤에 부동산이 팔리면 많은 시세 차익도 받게 된다. 투자자가 부동산 투자를 망설이고 있던 몇 가지에 부담을 말끔히 해소하는 것이다. 물로 내가 나이도 젊고 부동산 관리를 잘 할 수 있다고 행각 하면 그냥 부동산을 사서 관리하면 된다. 하지만 내가 이제는 나이도 들고 관리가 여간 쉽지 않다면 이러한 DST 부동산으로 같은 투자를 하면서 리스크는 현저히 줄이게 되는 것이다.

물론 내 부동산에 전문 관리회사에 맡겨도 되지만 결국 부동산에 고쳐야 할 것이나 문제가 생겨서 변호사를 고용해서 문제를 해결할 때는 주인인 내가 비용을 모두 부담해야 하지만 DST 부동산은 관리회사에서 모든 비용을 대고 나는 주인으로서 매달 렌트만 따박따박 받으면 된다. 이 얼마나 좋은 부동산 투자인가 생각해 볼만 하다.

문의 (213)215-5473

erah@empfn.com

<에릭 나 EMP 파이낸셜 공동대표>