오늘은 매스컴에서 자주 보도되고 빠른 속도로 오른 이자율에 따른 상업용 부동 시장이 직면한 문제점들에 대해 살펴보고자 한다.

최근Silicon Valley Bank, Signature Bank, First Republic 은행이 연달아 위기를 넘기지 못하고 쓰러지면서 작년 하반기부터 급격히 오른 기준금리에 대한 우려가 현실로 나타나고 있다. 물론 이들 은행들이 망하게 된 표면적인 원인은 아주 짧은 시간 내에 예금이 한꺼번에 빠져나가면서 생기는 소위 뱅크런(Bank Run) 때문이다. 그 동안 누려왔던 저금리에서 이들 은행들도 돈을 예금한 사람들에게 낮은 이자를 적용하고 또 돈을 빌려주거나 투자할 때도 상대적으로 낮은 이자에 융자를 해 주거나 저금리 미국 채권 같은 상품에 투자를 했던 것이다. 그런데 이자율이 거의 두 배 이상 급상승하면서 본인들이 저금리로 융자해 주었거나 투자해 두었던 상품들이 현재 이자율에 비하면 현저히 낮아 가만히 앉아서도 손해를 보는 형국이 되어버렸다. 대량 인출 사태가 발생하면 예금보존충당금을 마련하기 위해 가지고 있던 저금리 미국 채권이나 융자 상품들을 현재의 높은 이자율에 맞추어 시장에 급히 팔다 보니 막대한 금액의 손실을 보고 파산하게 된 것이다.

뱅크런이 이들 은행들의 파산에 대한 직접적인 원인이지만 진짜 문제점들은 그 이면에 있다는 사실이다. 현재 미국의 상업용 부동산 전체 융자 액수는 약 5조 4,000억달러 정도가 된다. 그 중 약 20%에 해당되는 1조2,000억달러가 내년 말까지 재융자를 해야 하는 상황이다. 대부분의 상업용 융자상품은 3~10년 주기로 다시 재융자를 해야 하는 상품들이 주류이다. 따라서 저금리 시대에 융자를 했던 건물주들이 이제는 높은 이자에 다시 융자를 해야 하는 위기에 처하게 된 것이다. 특히 전체 상업용 부동산 융자금액의 70% 이상을 차지하고 있는 커뮤니티 은행 같은 중소규모 은행들이 재융자 도래 시 이러한 시한폭탄 같은 문제를 안고 있는 것이다.

우리가 투자를 비교할 때 흔히 기회비용(Opportunity Cost)라는 이야기를 하게 된다. 즉 어떤 것에 투자할 것인가에 따라 수익율이 달라지는 것이다. 예를 들어 은행에 정기예금을 하면 수익율이 2%, 아파트에 투자하면 4%, 샤핑센터 같은 상업용 부동산에 투자하면 5% 등 투자하는 종목에 따라 수익율이 차이가 나는 것이다. 샤핑센터 같은 상업용 부동산에 투자하면 수익율은 대폭 늘어나지만 그만큼 투자에 대한 위험도가 증가하는 것이다.

이제 상업용 부동산 융자시장에 저금리 시장에서 전혀 경험하지 못했던 이러한 기회비용원리가 엄격하게 적용되는 시간에 다가오고 있는 것이다. 예를 들어5년 전에1,000만달러를 5%에 융자했던 건물 오너가 재융자가 도래하여 이제는 7%로 재융자를 해야 한다면 월 페이먼트가 5만8,000달러에서 7만달러 늘어나 한 달에 약 1만2,000달러를 추가로 부담해야 된다.

앞으로 재융자시 큰 금액의 추가 다운페이먼트나 늘어난 월 페이먼트를 감당하지 못하게 되는 상업용 건물들이 발생할 것으로 예상되고 있다. 특히 팬데믹을 거치면서 공실율이 대폭 늘어난 오피스빌딩과 스몰 비즈니스가 몰려 있는 소규모 샤핑센터가 재융자시 상대적으로 큰 타격을 받을 것으로 예상된다. 따라서 가파르게 오른 이자율은 이러한 재융자 시장에서 뿐만이 아니라 철저하게 수익율에 의해 투자가 결정되는 상업용 부동산 시장에서 시장침체와 함께 가격대비 수익율 감소에 따른 가격 하락도 점쳐진다.

현재 많은 전문가들이 전망하고 있는 경기 침체가 만약 하반기부터 온다면 침체 정도에 따라 기준금리가 하락할 수도 있어 그나마 상업용 부동산 융자에 조금 숨통이 터질 가능성도 있다. 하지만 현재 상업용 부동산 융자의 대부분을 가지고 있는 중소형 은행들이 자신들의 생존을 위해 까다로운 대출 조건과 함께 엄격한 감정가 적용 등을 요구할 가능성이 높아 재융자에 처한 건물 오너들의 근심은 이래저래 깊어질 수밖에 없을 것 같다.

문의 (714) 726-2828

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>