상업용 부동산에 대한 대출이 매우 어려워졌고 매매 시장이 매우 부진한 모습을 보이고 있다. 앞으로 더 큰 폭의 상업용 부동산 가치 하락을 불러올 수 있다고 많은 매체들은 우려를 쏟아 내고 있는 가운데 최근 LA 윌셔가에 위치한 고층 오피스 타워의 모든 사무실 세입자들은 리스 종료에 관한 노티스를 받았다.

빌딩 전체를 주거용 아파트로 리모델링을 하기 위한 조치로 사무실 세입자들이 돌아오지 않고 사무실 공실률이 회복이 되지 않은 단면을 보여주고 있다. 비단 타운 내 현상만은 아니다. 미국 내 사무실 평균 점유율은 지난 2020년 3월 대비해서 절반을 밑도는 수준이다.

상업용 부동산 가격은 지난달 직전 고점 대비 15% 떨어졌고 사무용 건물의 가격 하락 폭은 더욱 큰 상태이다. CNN 비즈니스는 미국 상업용 부동산 가치가 올해 20~25% 정도 떨어질 수 있으며 특히 사무용 건물의 경우 가치 하락률이 30%를 넘을 수 있다고 한다. 연방준비제도의 공격적인 금리 인상으로 금리 상황과 건물 가치 급락이 맞물리면서 상업용 부동산 시장의 가격 하락이 은행권에 새로운 위기를 불러올 수 있다고 분석했다. 그 자세한 내용을 들여다 보면 이자율이 내려가거나 경기가 좋아지지 않은 채 현재와 같은 속도로 상업용 부동산 시장에 매물이 쏟아지고 가격 인하가 이어진다면 최악의 각본은 이미 짜여 있다.

연방준비제도의 자료에 따르면 상업용 부동산에 대한 은행 대출은 중소형 은행이 67%로 압도적으로 많은데 중소형 은행의 경우 대출에서 상업용 부동산에 치우친 대출의 비율이 43%로 대형은행 13% 보다 치우쳐져 있기 때문에 중소형 은행에 위험한 상황이 야기될 수 있다고 한다. 부동산 가격 하락 상황에서 대출을 줄여야 하는 입장으로 바뀌어 신규 융자를 더욱 까다롭게 하고 5년, 7년 또는 10년 만기가 되어 들어오는 재융자 건에 대해서 연장을 해 주지 않아 오피스 건물과 상가, 창고에 이르기까지 상업용 부동산 소유주는 재융자 위험이 큰 문제로 떠오르게 된다.

재융자가 어려운 상황에서 결국 상업용 부동산 시장에 보다 많은 매물이 내몰려서 가격 할인이 유발되며 악순환이 생기게 된다.상업용 부동산 가격이 고점 대비 최대 40% 하락할 경우 채무불이행 위험을 대폭 증가시키고 상업용 부동산 가격이 더 하락할 경우 추가 대출이 어려워지는 것은 물론 부동산을 팔아도 부채를 갚지 못하는 경우가 생길 수 있다. 이 경우 관련 대출을 안고 있는 은행도 부실 위험에 놓이게 된다. 만일 재융자를 받는다고 해도 5년 전, 7년 전의 이자율은 현재 상업용 부동산 저당증권(CMBS) 가중평균 발행금리인 6.5% 보다 낮은 4% 대였기 때문에 높아진 월 부담금을 견디지 못하는 상업용 건물 소유자들이 또한 세일에 나설 수 있다. 상업용 부동산에서 리테일 쇼핑센터와 오피스가 차지 하는 비율이 각각 38%, 24% 인데 1년간 가격 하락폭이 이미 19%와 25%에 이르고 있다.

2022년 4분기 총 부채 잔액 5조6,000억 달러 중에서 상업용 부동산 저당증권은 13.8%를 차지하고 있고 올해 만기가 돌아오는 상업용 부동산 대출 규모가 2,700억달러에 이르는 가운데, 이렇게 부동산 가치 하락은 부동산 담보 대출을 안고 있는 금융권의 부담으로 이어지고 금리가 호전되지 않는 한 중소형 은행권에 영향을 주면서 악순환이 생겨 중소형 은행들에게 치명적인 뇌관이 될 수 있다.

투자용 부동산 시장은 7%에 육박하는 이자율,상업용 부동산 하락 가능성, 인플레이션으로 인한 경기 침체와 주식시장의 약세 분위기 중에 할인율이 높은 특급 매물만이 간간이 거래가 되고 있다. 상가 매물 구입에 관심이 있는 바이어에게는 좋은 기회가 앞으로 다가올 수 있지만, 이와 더불어 고금리의 재융자에 대한 부담을 가지고 있는 많은 소유자들의 고통이 선행될 것이다. 아직 본격적인 세일 매물은 많이 나와 있지 않지만 앞으로 연방 이자율이 내려가지 않는 한 상업용 부동산 가격 하락은 피할 수 없는 것으로 보인다.

문의 (213) 626-9790

<해리 정 한바다 부동산 대표>