이자는 오르는데 집 가격은 그대로 거나 심지어는 더 오르는 현상이 이어지고 있다. 가장 큰 원인은 매물 부족 현상 때문이라 한다. 요즘 집 가격이 비싸고 다운 페이를 준비하기에 여의 치 않아서 다운 없이 집을 사는 것에 대한 관심이 많이 늘었다. 아래 다운이 전혀 없이 주택을 구입하는 방법과 아주 적게 다운하고 집을 구입하는 방법들을 5가지로 알아보고 그들의 장 단점을 알아본다.

1. VA loan(Veterans administration) - 미국 군대에 갔다 왔거나 군대에서 남편이 전사한 미망인도 이 론을 신청 할 수 있다. 군대에 갔었다고 다 되는 것은 아니고 국가가 정한 자격조건이 되어야 한다. 장점은 0% 다운으로 1-4 유닛까지, 융자 한도액 없이, 집을 가장 저렴한 이자로 구입 할 수 있다는 점이다. 단점은 One Time Funding Fee가 론에 합산되어 페이먼트가 된다는 점이고 융자 자격조건은 수입이 되야 한다는 점이다.

2. USDA( United States Department of Agriculture) loans- 이론은 Rural Housing Loan이라고도 불린다. 장점은 다운이 전혀 없이 좋은 이자를 받을 수 있다는 점이고 크레딧이 좀 낮아도 융자가 된다는 것이다. 단점은 주택이 농업지역이나 교외에 있어야 하고 대부분 대도시는 제외된다는 점이다. 수입도 주위 평균의 115%가 넘어가면 자격조건이 안되고 Single Family Home 만 융자가 가능하다. 위의 VA, USDA융자를 제외하고는 100% 노다운 융자는 없다. 다만 최소의 다운을 요구한다는 것이다.

3. 3% 다운 융자 - 이 융자 프로그램은 일반 랜더들 즉 페이메이나 프래디맥에서 승인된 융자 프로그램이다. 장점은 3% 다운이 100% Gift fund로 충당이 가능하다는 것이고 또 다른 장점은 FHA loan과는 달리 현재 지불하는 PMI가 집에 Equity가 싸이면 자동으로 없어질 수 있다는 점이다. 단점은 크레딧 점수가 낮아도 융자는 가능하지만 이자가 많이 올라갈 수 있다는 점이고 또 다른 단점은 융자한도액이 conforming으로 한정되어 있다는 점이다.

4. FHA(Federal Housing Administration) Loan - 이 융자는 VA loan과 마찬가지로 정부에서 게런티 해주고 융자는 일반 은행에서 해 주는 융자이다. 주로 First time home buyer loan 이라고도 불린다. 장점은 3.5%의 저렴한 다운이고, 크레딧 점수가 다소 좋지 않아도(580점 부터) 저렴한 이자를 받을 수 있다는 접이다. 또한 4 Unit 까지 집을 3.5% 다운으로 구입 할 수 있다. 단점은 모든 FHA Loan은 융자 받을 때 Up front MIP를 지불 해야 하는데 이는 융자금액의 2% 정도 이다. 물론 따로 지불 하는 것은 아니고 융자 금액에 붙어 이자로 나누어 낸다. 다른 단점은 모기지 보험 격인 MIP가 집에 equity가 쌓여도 재 융자를 하지 않는 한 그대로 남아 있다는 점이다.

5. Down payment assistance(DPA)program- 주로 5% 정도의 다운을 융자(Silent 2nd Loan) 혹은 무상으로 보조해 주는 프로그램이다. 현재 미국에는 2000여개의 DPA program 이 있다 각각의 주에서 각각의 자격조건을 제시하며 보조 혜택을 주고 있다. 얼마까지 보조해 주는 한도는 지역에 따라 많이 다르다. 뉴욕시의 경우는 ＄100,000 불 까지 주는 반면 알칸사스 주는 최고가 ＄15,000불에 불과 하다. 장점은 5%의 다운페이를 무상으로 받을 수 있다는 점이고 또 5년 이상 집에 머므르면 빌린돈이 대부분 탕감 된다는 점이다. 단점은 이프로그램을 신청하기 위해 소정의 교육을 마쳐야 하고 수입이 너무 적어도 혹은 많아도 안된다는 점이다. 또 다른 단점은 제출해야 할 서류가 많고 서류심사 시간이 다소 오래 걸린다는 점이다.

이 외에도 랜더가 바이어의 크로징 비용을 도와주는 closing cost assistance program 혹은 셀러가 바이어의 크로징 비용을 도와주는 Seller-paid closing costs등등이 있다. 셀러는 합법적으로 바이어에게 주택 판매 가격의 3%한도에서 크레딧을 줄 수 있다. 크게보면 다운 없이 집을 사는 것은 다운 페이를 모야야 할 시간을 절약해 주는 장점이 있다. 하지만 집에 다운이 없다면 집에 에쿼티가 없는 것이고 만약 집가격이 떨어지면 집은 아주 깡통집이 되고 팔 수가 없는 곤경에 처할 위험이 있다. 또한 다운 없이 집을 사려하면 셀러가 오퍼를 잘 받아 주지 않을 확률이 높고 융자를 받을 때도 높은 이자와 비용을 감수해야 하는 점이 있다. 각자 본인의 처지에 맞는 융자 방법을 고려함이 현명하다.

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<브라이언 주 리웨이 펀딩 대표>