필자가 지난 2회에 걸쳐서 은퇴 후 자산관리에 쇼셜 시큐리티와 연금 플랜에 대해서 이야기를 해 보았다. 이번에는 은퇴 후 자산관리로 부동산을 이야기해 보겠다. 많은 한인들은 예전에 이민을 와서 정말 열심히 일 하고 자산을 모으면서 부동산을 소유하고 있다. 또한 아직 부동산을 소유하지 못한 한인들도 대부분 돈을 모아서 부동산을 소유하고 거기에서 나오는 임대 수익으로 은퇴를 하려는 사람들이 상당히 많다.

특히 요즘 금융시장이 불안하니 더욱더 부동산 시장으로 눈을 돌리는 투자자들이 늘어나고 있다. 현재 높은 이자로 바이어들이 망설이고는 있지만 어느정도는 벌써 높은 이자를 받아들이는 상황이다. 은퇴를 한 후에 부동산에서 나오는 임대 수익이 매달 꼬박 꼬박 나오니 은퇴 후에서 경제적인 면에서 걱정할 것이 없어 보인다.

하지만 현실을 우리가 직시해 보자. 부동산은 실물 자산이기 때문에 많은 투자자들이 선호를 한다. 내 눈에 보이고 가치도 상승하고 임대 수익도 나오고 좋은 투자이긴 하나 은퇴 후에 나이가 들어 부동산을 직접 관리하기란 쉬운 일만은 아니다. 특히 우리가 살고 있는 캘리포니아 에서는 여간 까다로운 것이 아니다. 현재에 캘리포니아 주법은 임차인을 중심으로 많은 주법들이 되어 있다. 물론 좋은 임차인을 만나서 월 렌트도 꼬박꼬박 내고, 건물에 왠만한 것들이 스스로 고쳐서 쓰고, 가끔 올리는 임대료도 불만 없이 수용하고, 건물도 아주 깨끗이 사용하고 한다면 아무런 문제가 없지만 현실은 렌트도 밀릴 때가 있고, 수시로 뭐 고쳐 달라 하면 돈이 들고, 건물도 내 것이 아니라고 막 쓰고, 렌트 좀 올리려면 눈치보고, 렌트를 못 내서 내보내 려하면 몇 개월에서 때로는 1년 이상에 시간에 렌트 비용 못 받고, 심지어는 이상 비용까지 줘서 내보내야 하는 것이 현실이다.

한 평생 일해서 이제는 좀 은퇴를 해서 시간적이나 경제적으로 여유롭게 은퇴 생활을 해보나 했는데 이러한 일들을 하나 하나 신경 쓰고 관리를 한다는 것은 새로운 직업을 가지는 것과 마찬가지다. 그렇다고 그에 대한 노동력에 대가를 받은 것도 아니다. 그렇다고 은퇴 후에 부동산을 은퇴자금으로 하는 것이 나쁜 것이라 말 하는 것은 아니다. 다만 이런 부담에서 벗어나서 좀더 수월한 부동산 소유를 고려해 보는 것이 어떨까 하는 생각이다.

예를 들어 내가 건물 관리에서 벗어 날 수 있는 NNN(Triple Net Lease) 부동산을 소유 한다 거나 DST (Delaware Statutory Trust)를 통해서 부동산을 소유하고 임대 수익을 받는 것이다. NNN (Triple Net Lease)는 내가 단독으로 건물을 소유하면서 임차인이 Property Tax, 건물에 대한 보험, 그리고 건물 관리에 드는 모든 비용을 책임을 진다. 약간에 임대 수익은 낮을 수 있지만 내가 건물 관리를 하지 않아도 되는 장점이 있다.

그리고 이러한 형태에 부동산에 임차인 들은 대부분 유명 프랜차이즈들인 경우가 많다. 또한 DST (Delaware Statutory Trust)를 통한 부동산 소유는 대형 부동산을 지분에 형식으로 소유하면서 관리 회사에서 세금, 보험, 관리 비용, 그리고 모든 부동산 관리를 해 주기 때문에 소유주는 매월 임대 수익만 받으면 된다. 임대 수익도 높은 편이어서 은퇴 후에 부동산 소유로 많은 각광을 받고 있다.

부동산 종류로는 아파트, 샤핑 몰, 호텔, 물류센터, 스토리지, 시니어 리빙, 대학교 기숙사 등 다양한 부동산이 미 전국에 있다. 내가 원하는 부동산을 고르기만 하면 된다. 또한 내가 따로 대출을 받지 않아도 되는 장점이 있어 지금 같이 높은 이자율을 전혀 신경 안 써도 된다. 1031 Exchange도 가능하며 낮은 금액으로 수십년 전에 구입한 부동산이 많이 올라 1031 Exchange를 하려고 하면 걱정되는 것이 올라가는 Property Tax인데 DST경우에는 모든 세금을 관리 회사가 내어 주니 전혀 걱정할 필요가 없다.

우리에 은퇴 생활은 좀더 여유롭고 편안해야 한다. 은퇴 후에 이러 저러한 문제와 걱정으로 우리에 은퇴 생활이 방해받지 않았으면 하는 바램이다.

문의 (213)215-5473

erah@empfn.com

<에릭 나 EMP 파이낸셜 공동대표>