NNN(트리플넷) 투자용 부동산은 세금, 보험, 유지 보수 등 모든 부동산 비용을 입주자가 부담하므로 부동산 투자를 하면서도 다른 귀찮은 관리 작업들은 신경 쓰지 않아도 된다는 이점이 있다. 그러나 무엇보다도 장기적으로 안정적인 수익을 기대할 수 있기 때문에 최근 연방준비제도 이자율의 상승, 주식시장의 약세, 두 은행의 파산과 같이 유동성이 심한 상황에서도 오히려 매우 인기 있는 투자처로 자리 잡고 있으며, 이를 바탕으로 수요가 여전히 늘어나고 있다.

맥도날드, 칙필레, 스타벅스, 레이징 케인, 치폴레와 같은 유명한 퀵서비스 식당 브랜드가 세입자로 입주한 부동산이 시장에서 높은 인기를 얻고 있다. 변동성이 적은 세입자가 장기계약으로 되어 있는 상가 또는 단독건물에 여전히 표적으로 몰리고 있기 때문에 매물 부족 현상이 계속되고 있다. 남가주에 매우 드물게 나오는 맥도날드 세입자의 사거리 코너 단독건물은 현재 투자율 3.27%에 250만불에 구입 가능하고 세리토스몰 인접해서 건물 신축중인 레이징 케인 단독 세입자의 건물은 투자율 3.65%, 스퀘어피트당 4,000달러를 판매자가 요구하고 있다. 오렌지카운티의 칙필레 세입자가 15년 리스로 입주한 건물 또한 투자율 3.7% 에 스퀘어피트당 1,830달러에 구입 가능하다.

NNN 시장은 주로 소매 및 사무실 부동산에서 시작되었으며 NNN 퀵서비스 레스토랑, 3대 약국 체인들과 스마트앤파이널, 알디마켓, 그로서리 아울렛으로 대표되는 중소형 마켓, 자동화된 세차장과 세븐 일레븐과 같은 편의점 테넌트가 입주해 있는 NNN 매물을 중심으로 아주 활발히 거래가 되고 있는 가운데 데이터 센터, 셀프 스토리지 시설, 테슬라 슈퍼차저 충전소 시설 및 작아지는 체인 약국과 같은 대체 부동산 유형에 대한 투자자들의 관심이 점차 높아지고 있다.

위치적으로 차량 통행이 많은 사거리 코너 또는 홈디포, 월마트, 코스코 등 초대형 마켓 등 앵커 테넌트가 있는 쇼핑 센터 내, 또는 근처에 유동 인구가 많은 유명 관광지 또는 대학교 위치를 확인하고, 인구가 계속해서 증가하는 지역인지 여부와 주택 단지 개발과 시설 유치 여부도 확인한다. 남가주의 주변도시 홈디포 몰 맞은편에 위치한 신축 중인 자동 세차장 NNN매물은 완공 되기도 전에 투자율 5.2%에 최근 판매가 되었다. LA카운티에 위치한 레이징 케인 매물은 4.2% 투자율에 830만달러에 구입 가능하다. LA에서 3시간 반 거리의 멕시코와 캘리포니아 국경지역에 위치한 2022년 신축한 15년 NNN리스의 파파이스치킨 입주 건물은 투자율 5%, 315만달러에 매물로 나와 있다.

매물 부족, 가격 상승으로 건물의 렌트 수익 50% 이상의 다운 페이먼트를 해야 하는 데다가 아직은 은행 이자율이 7% 대에 있기 때문에 현금지불 비율을 높여서 낮은 가격대의 투자율 높은 타주 특히 주정부 인컴 택스가 없는 텍사스 지역 매물을 물색하시는 분들이 많이 늘었다. 오스틴과 달라스 주변 도시, 휴스턴 지역은 기업 유치로 많은 일자리로 인한 폭발적인 인구유입과 신축된 빌딩들이 많아서 5~6%대에서 유명 브랜드의 세입자가 입주된 매물을 찾을 수 있다. 댈러스시 주변 도시 프리스코, 플레이노, 알렌, 맥킨리 , 캐롤튼 등의 지역에서 NNN 상가 투자 매물들은 남가주에 비해서 대략 1~2% 더 높은 투자율을 보장해 주고, 남가주에 비해서 텍사스 프러퍼티 택스가 비록 높지만 100% 테넌트가 부담하는 NNN 계약이므로 부담이 없다.

타주 매물을 구입할 때는 테넌트, 리스 기간, 위치 뿐만 아니라 건물 관리에 대한 고민을 당연히 더 하게 되는데 현지에 매니지먼트 회사를 고용하는 방법도 있지만 만일 단독 테넌트이고 리스 계약이 테넌트가 지붕, 주차장, 건물 구조, 건물 기초 등의 수리 비용까지 모두 책임을 지는 Absolute NNN 또는 Leased Fee (그라운드 리스계약) 형태로 되어 있다면 거리가 더 이상 문제가 안 되어 훨씬 수월하게 구입 결정을 내릴 수 있다. 언제나 그렇듯 이 분야에 투자하기 전에 신중한 시장 조사와 검증이 필요하다.

문의 (213) 626-9790

<해리 정 한바다 부동산 대표>