계속되는 연방준비제도(Fed))의 금리 인상과 인플레이션 때문에 부동산 시장 전반이 불확실해지고 있다. 같은 이유로 이미 어느 정도 안정되어 보이는 주택 가격이 올해도 10% 정도, 혹은 그 이상으로 하락할 것이라는 예측도 있다. 그러므로 지금은 셀러도 바이어도 선뜻 움직이기 어려운 시기이지만 여전히 거래는 있다.

부동산구입을 계획하고 있다면, 투자용이든지 직접 살기 위한 주거용이든지 가장 먼저 생각해야 될 것이 구입을 원하는 부동산의 주위 환경, 즉 위치(location)이다. 그리고 현재나 앞으로 예상되는 수입을 감안하여 자신의 재정 상태에 맞는 부동산을 택하는 것이 중요하다. 특히 투자 목적으로 수익성 부동산의 구입을 생각할 때 부동산의 가치를 결정하는 가장 중요한 요소 중의 하나인 위치(location)는 더욱 중요하다. 콘도나 타운홈, 그리고 단독 주택 등 거주 목적의 주택의 경우에는 주위에 비슷한 조건의 집이 팔린 것을 비교하여 가격이 결정되는 데 거주 지역의 학군이나 이웃의 구성, 그리고 공원이나 상가 등의 편리 시설 등이 가격을 결정하는 중요한 원인이 된다.

그리고 인컴 유닛이나 아파트를 비롯한 수익성 부동산을 구입하는 투자자들은 건물 매입에 앞서 매년 얼마나 수익을 올릴 수 있는지를 가장 중요한 요소로 생각한다. 이때 같은 수입이라도 부촌에 위치한 부동산은 상대적으로 떨어지는 지역에 있는 인컴 유닛보다 훨씬 높게 가격이 형성된다.

이때 연수입을 계산할 때 쓰이는 여러 가지 방법이 있고 그 중 가장 많이 쓰이는 것이 캡(CAP Rate)을 산출해 내는 것이다. 캡은 투자 부동산의 가치를 평가하는 데 사용되는 수치인데, 바이어가 사려고 하는 부동산으로부터 매해 들어오는 순수입을 그 부동산의 매입 가격으로 나눈 수치로 부동산의 연간 순수익률이다. 즉, 캡(Cap)은 부동산을 통해 들어온 1년 동안의 모든 수입에서 재산세 등의 세금과 화재, 지진, 홍수 등의 건물 보험과, 건물의 유지, 보수에 필요한 관리비를 포함해 모든 비용을 뺀 것이 연 순수입이며 이것을 구입 가격으로 나눈 것이다.

이렇게 부동산 투자에서 캡(cap)은 바이어는 물론이고 융자를 할 때 은행에서 부동산의 가치를 결정하는 감정에도 부동산의 수익성을 평가하기 위해 가장 널리 쓰이는 수치이다. 한편 수익성 부동산의 평가에 흔히 쓰이는 또 다른 수치로 GRM(Gross Rent Multiplier)이 있는데 GRM은 부동산의 가격을 1년 총수입(Gross Income)의 몇 배로 할지 정하게 되는 배수를 뜻한다. 예를 들어 1년에 렌트 수입이 12만달러인 아파트의 가격이 180만달러라면 이 아파트의 GRM은 15가 된다. 그리고 1년 렌트 12만달러에서 비용 4만달러을 뺀 순수입이 8만달러일 때, 순수입 8만달러를 180만달러로 나눈 후 100%을 곱하면 캡(Cap rate)이 4.4%가 되는 것이다.

그렇다면 투자자가 실제로 투자한 돈에 대한 회수율(cash on cash return)은 어떻게 되는 것일까? 위의 사례에서 180만달러짜리 아파트를 구입할 때 다운페이먼트가 70만달러라면 이 70만달러에 대한 투자율을 말한다. 이것은 총수입에서 경비와 융자 상환액을 뺀 실제 수입을 다운페이먼트로 나눈 것이다. 이 경우에는 융자액과 이자율에 따라 결과가 달라지므로 Cap Rate보다는 수익률의 차이가 많이 날 수 있다.

그러나 부동산 투자는 매년 들어오는 임대료 수입도 중요하지만 앞으로 얼마나 값이 올라가느냐도 못지 않게 중요하다. 일반적으로 Cap Rate이 낮은 매물은 건물이 비교적 새것이고, 안정적인 테넌트가 들어 있는 경우가 많아 건물에 대한 가치 상승이 시간이 지남에 따라 높아지는 경우가 많다.

끝으로 부동산 투자에서 실제적으로 가장 중요한 조건은 투자자 개인의 재정 형편과 방향이다. 어떤 투자자는 부동산에서 나오는 임대 수입 이외의 다른 비즈니스에서 수입이 많아 세금 공제 혜택을 받기 위하여 그에 적당한 매물을 구입하기도 한다. 이런 투자가에게는 높은 Cap Rate의 매물보다는 세금 공제의 혜택이 많은 매물에 투자하는 것이 더 효과적이다.

문의 (818)497-8949

<미셸 원 BEE 부동산 부사장>