지난 컬럼에서는 2023년도에 부동산 전망에 대해서 알아보았다. 좀처럼 떨어지지 않을 것 같은 높은 금리와 시장에서 찾기 힘든 매물들이 부동산 시장을 더 어렵게 만들고 있는 상황이라 보인다. 그렇다면 이러한 암울한 시장에 전망에선 우리는 부동산 투자를 어떠한 방법으로 대처해 나가는 것이 바람직한 가를 살펴보고 투자 종목을 잘 살펴보도록 하겠다.

우선 내가 거주하는 주택 구입을 현재 생각하는 바이어들에게는 개인적으로 뭐라 달리 말해 주기가 힘들다. 물론 주택을 모두 현금으로 매입을 한다면 좋지만 고 금리시대에 대출을 받아서 내 주택을 구입하는 것은 현재 누구나 꺼리고 있는 상황이다. 하지만 상업용 투자 목적에 부동산은 전혀 다르다. 상업용 부동산에 대한 수요와 투자는 현 상황에서도 앞으로도 건재 할 것이라는 의견이 대부분이다. 하지만 모든 상업용 부동산이 그런 것은 아니고 질 좋은 부동산과 그 중에서도 틈새 시장을 노려야 한다는 부동산 전문가들에 의견이다.

2023년 한 리서치 조사에 따르면 유망한 상업용 부동산으로는 우선 중간 근로 소득에 임대 아파트, 데이터 센터, 생명 과학 시설, 그리고 메디컬 센터 등으로 나타났다. 또한 리테일, 오피스 부동산은 수요가 엇갈리고 있지만 이러한 부동산은 무엇보다 높은 질에 부동산을 선호하는 것으로 나왔다. 마지막으로 조사에서 앞으로 미래가 밝은 상업용 부동산으로는 학생을 위한 기숙사와 고령화 사회로 수요가 급증하고 있는 시니어 리빙 부동산들이 미래 부동산으로 주목받고 있다. 이러한 부동산에 종류도 중요하지만 또 한가지 잘 고려해야 하는 것이 부동산이 있는 지역이다. 현재 인구이동이 어디로 가는지, 그 지역에 기업들이 현재 입주해 있거나 또는 기업들에 유입이 많은 지역이 어디인지, 그 지역에 평균 근로 소득은 얼마나 되는지, 또한 그 지역, 예를 들어 각기 다른 주들에 세금제도는 어떻게 되어 있는지를 잘 살펴보고 따져 봐야 한다.

그렇다면 위에서 얘기했듯이 선호하는 상업용 부동산들은 일반 부동산 투자자들이 고려해 보기에는 너무나 규모가 크고 설사 매입은 한다 하더라도 대출을 받지 않고 전부를 현금으로 매입하기란 현실상 힘든 일이다. 그리고 내가 사는 주가 아닌 다른 주에 좋은 상업용 건물에 투자를 한들 일반 투자자들이 관리를 하기는 여간 힘든 일이 아닐 것이다. 막강한 자금력을 가진 부동산 기업이나 재벌들만 투자 가능한 이야기란 말인가? 여기서 바로 일반 투자자들이 이러한 각광받고 있는 상업용 부동산에 투자를 할 수 있는 것이 대체투자이다. 대체투자는 기존에 나 혼자만 하는 일반 투자방식에서 벗어나 투자 목적인 같은 여러 투자자들이 모여서 투자를 하고 전문가들이 관리를 하는 투자를 말한다.

여러 종류에 대체투자가 있고 현재 막강한 자금을 관리하고 있는 Pension이라든지 Endowment기업들에 대체투자는 30%이상을 차지 하고 있다. 예로 부동산 대체투자로는 DST(Delaware Statutory Trust), REITs, 그리고 Interval Fund등이 있다. 개인이 이러한 대체투자로 부동산을 투자를 할 경우는 대출이 필요가 없기 때문에 현재와 같은 고금리 시대에도 전혀 영향을 받지 않는다. 또한 내가 조달할 수 있는 만큼에 투자금액으로 투자 가능하다. 부동산 전문 회사들이 대규모 부동산에 관리 감독을 하고 세금이나 법률적인 관리도 전부 한다. 이러한 장점은 내가 대체투자한 부동산이 다른 주에 있더라도 전혀 관리에 신경을 쓰지 않아도 되고 나는 매달 나오는 임대 수익을 꼬박꼬박 자동이체로 받으면 된다.

또한 부동산 전문가들이 관리를 잘 하다가 좋은 시기에 시세 차익이 많이 생길 것으로 예상되면 부동산을 매각하고 투자자들에게 지분만큼 시세차익을 분배해 준다. 대체투자를 통해 그전에는 기업들만의 투자로 여겨졌던 부동산 투자가 일반 투자자에게도 기회가 생긴 것이다. 시대가 바뀌고 있다. 투자의 방식도 바뀌고 있다. 그렇다면 투자자로서 우리에 생각과 전략도 기존의 방식에서 좀 더 넓게 볼 필요가 있는 것이다.

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