우리들이 흔히 IRA나 Roth IRA(개인 은퇴구좌)를 갖고 있는 사람들은 주식, 펀드, ETF, 어뉴이티, 또는 은행에 CD로 투자를 하는 것이 대부분이다. 그런데 이러한 개인 은퇴구좌로 실제 부동산이나 부동산 대체투자(Alternative Investment)가 가능할까? 먼저 답부터 하자면 가능하다.

많은 사람들이 모르는 부분인데 실제 부동산이나 부동산 대체 투자를 IRA나 Roth IRA로도 매매가 가능하다. 이렇게 하기 위해서는 IRA를 Self-Directed라는 IRA로 바꾸어야 한다. 방법은 어렵지 않다. Self-Directed IRA구좌를 하나 열어서 옮기면 된다. 수수료나 어떠한 비용도 들지 않는다. 일반 IRA또는 Roth IRA로는 바로 부동산 구입은 불가능 하다. 모든 개인 은퇴구좌에 투자는 구좌 오너가 마음대로 결정할 수 있다.

다만 그 투자에 따른 결과는 오로지 구좌 오너에게 있다. 그렇다면 Self-Directed IRA를 통해서 부동산 매매를 하는 데 조건은 무엇일까? 또는 어려운 점은 무엇인지 한번 알아보자. 첫째로 IRA에 관한 IRS에 대한 규정으로 Prohibited Transaction Regulations(PTR), self-dealing라는 것이 있는데 이는 IRA에서 돈을 빌리는 것, 자기 부동산을 IRA에 파는 것, IRA를 담보로 융자 받는 것, IRA 돈으로 산 부동산을 개인적 용도로 쓰는 것 등은 할 수가 없다. Self-Directed IRA를 통해서 부동산을 구입을 하게 되면 Self-Directed IRA가 부동산에 오너가 되기 때문에 이러한 제제들이 가해진다.

또한 부동산을 구입을 할 때 융자를 받기가 사실상 상당히 까다롭다. 은행에서는 Self-Directed IRA가 오너가 될 부동산에 대한 융자를 상당히 까다롭게 보고 있고 개인이 추가로 책임을 지는 사항을 요구하는 경우가 대부분이다. 그래서 Self-Directed IRA를 통해서 실제 부동산에 구입을 원한다면 융자 없이 매입하는 것이 가장 바람직한 방법이지만 부동산 시세가 이렇게 높은 상황에서는 쉽지 않은 일이다.

또한 부동산을 보유하고 관리 유지하는 것은 쉬운 일이 아니고 비용도 많이 발생한다. 그리고 Self-Directed IRA로 구입한 부동산에 들어간 비용은 세금 공제가 되지 않는 다는 사실도 분명히 알아야 한다. 그렇다면 Sefl-Directed IRA로 부동산 투자는 다른 방법은 없을까? 바로 부동산 대체 투자(Alternative Investment)로 가능하다. 부동산 투자는 크게 임대 소득과 시세 차익으로 볼 수 있다. Self-Directed IRA로 DST 부동산 대체 투자가 가능하다.

DST는 실제 대형에 부동산을 여러 투자자들이 공동 투자를 하는 것으로 1031 Exchange도 가능하다. DST 부동산으로 투자를 할 때는 융자도 필요 없으며 부동산을 관리해주는 회사에서 세금, 보험, 그리고 모든 각종에 비용을 처리하고 투자자는 매월 임대료만 받으면 되는 것이다. 부동산에 종류로는 아파트, 아마존 물류센터, CVS, Walgreen, Storage, Senior Living, 대학교 기숙사 등등 여러 다른 종류에 부동산들이 있다. 실제 케이스를 하나 보자.

45세에 엔지니어 회사에서20년을 근무하고 회사를 이직한 한 투자자가 본인에 401(K), 65만불을 Self-Directed IRA로 옮기고 $15만불은 주식으로 50만불은 DST 부동산 대체 투자로 투자를 했다. DST로 투자 바로 다음달부터 임대 수익이 매년 5.75%씩 받고 6년 뒤에 DST 부동산이 팔려서 시세 차익까지 얻었다. 여기서 하나, 임대 수익이 발생한 것은 내가 바로 찾아 쓰면 세금을 내야 하므로 그 임대 수익을 Self-Directed IRA구좌로 바로 들어 가야한다.

이렇게 여러가지로 IRA를 분산 투자하는 것도 좋은 방법이다. 대체 투자 DST를 통해서 부동산 투자를 Self-Directed IRA를 통해서 하는 것이 구독자 여러 분들에게 새로운 은퇴계획을 함에 있어서 또 하나에 방식이 되었으면 하는 바램이다. 투자는 얼마나 많은 돈을 투자하는 것 보다는 얼마나 긴 시간동안 투자를 할 수 있는지가 더욱 중요함을 잊지 말고 하루라도 빨리 시작함이 중요하다.

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