2022년 초 3퍼센트대의 모기지 이자가 이제 7%를 훌쩍 넘어 올 말까지 8%까지 오를 수 있다는 우울한 전망까지 나오고 있다. 연방정부는 3번째 빅스텝(한 번에 이자를 0.75%씩 올림)을 이미 단행했고 아직 잡히지 않는 인플레이션을 잡기 위해 11월 초 다시 한 번 이자를 0.75% 올릴 것 이라는 전망이 유력하다. 30년 고정 이자는 지난 10년간 5% 이하였고 가장 낮았을 때는 2.5% 정도 였는데 이제 격세지감까지 느끼게 한다. 아래 지난 1970년 대부터 2020년 그리고 현재까지 30년 고정 모기지의 역사를 10년 단위로 알아본다.

▲1970년대- 연방 금융기관인 프레디맥 덕택에 이때부터 30년 고정 이자의 자료들이 기록되었다. 1971년 7% 중간이었고 1979년에 9.19%까지 올라간 적이 있다. 이 시기는 높은 인플레이션으로 고통받던 시대 였다. 이 시대의 30년 고정 이자는 시작은 7.31% 마감은 7.48% 이었다.

▲1980년대- 이 당시는 OPEC( The organization of the Petroleum Exporting countries)의 임시 기름 수출 금지 조치(embargo)에 따른 오일 쇼크로 물건가격과 서비스 비용이 급격히 오르던 시기였다. 인플레이션에 대처하기 위해 정부는 연방금리를 올렸고 모기지 이자도 한 때 16.63%까지 올랐다. 이 시대는 이자가 가장 비쌌던 시대이다. 30년 고정 이자는 시작은 7.48% 그리고 80년대 말 마감 이자는 9.78% 였다.

▲1990 년대- 이 기간 동안은 인플레이션이 안정되면서 이자가 서서히 내려갔다. 1998년에는 이자가 6.94%까지 내려가기도 했다. 이 당시 개인 컴퓨터, 휴대전화, 인터넷 등 새로운 기술의 연구 개발이 본격적으로 이루어졌고 급격한 경제 성장을 이루면서 이자도 비교적 안정되었던 시기였다. 30년 고정 이자 시작은 10.13%에서 이 시대 말 8.06%로 끝났다.

▲2000 년대- 이 시대는 부동산이 과열되고 난 후 거품이 꺼지며 전체적인 채무 불이행으로 이어진 서브프라임사태(2008년)가 일어났었다. 이자가 낮아지면서 주택시장에 많은 투자가 이루어졌다. 이 시대에는 자고 나면 집 가격이 만 불씩 오른 적도 있었고 자격 조건이 되지 않는 사람들에게 무리하게 융자를 해주면서 주택 시장의 버블은 결국 파국을 맞게 되었다. 정부는 경제를 살리기 위해 연방금리를 거의 0%로 낮추는 조치를 시작했고 따라서 모기지 이자도 많이 내려갔다. 30년 모기지 이자는 시작은 8.06% 였고 2000년대 말의 이자는 5.14% 였다.

▲2010년대- 2008년 경제 충격으로 이자는 계속 내려 갔다. 이 당시 모기지 이자는 항상 “30년 만의 가장 낮은 금리” 로 불리며 재융자 붐이 일어났다. 연방 정부의 양적완화 조치로 연방 채권 이자가 내려가며 모기지 이자도 같이 꾸준히 내려갔다. 2016년 대통령 선거를 전후로 이자가 다소 올가가기는 했지만 이 시대의 이자는 5.34% 에서 시작되 3.72%로 마무리 되었다.

▲2020년 대- 아직은 2년 밖에 지나지 않았지만 팬데믹(COVID-19)으로 인한 경기 진작책으로 엄청난 돈이 풀리면서 현재의 이자는 7%를 넘어가고 있고 전문가들은 연말까지 8%에 육박 할 수 있다고 전망하고 있다. 2020년 코로나가 발발하면서 처음 2년 간은 이자는 많이 내려가서 30년 고정 모기지가 30년만에 가장 낮은 2.5%까지 찍은 적도 있었다. 하지만 이런 이자는 당분간 보기 힘들 전망이다.

10년 이상 지속된 저금리로 2008년 폭락했던 부동산 가격은 이미 2008년 최고치를 훨씬 넘게 상승되어 있다. 앞으로 인플레이션으로 인한 금리인상이 계속 된다면 집 가격의 상승도 조정국면으로 돌아설 것은 명약관화 다. 이 세상에는 모든 것이 때가 있다고 한다. 이자도 집 가격도 오를 때가 있으면 내릴 때가 있는 법 아니겠는가? 우린 현실을 냉정히 받아 들여야 한다. 아래 구약성경 한 부분을 인용하며 컬럼을 마무리 하려 한다.

모든 것에는 다 때가 있다. 하늘 아래서 일어나는 모든 일에는 다 정해진 때가 있다. 날 때가 있고 죽을 때가 있으며, 심을 때가 있고 심은 것을 뽑을 때가 있다. 죽일 때가 있고 살릴 때가 있으며 부술 때가 있고 세울 때가 있으며 울 때가 있고 웃을 때가 있다. 슬퍼할 때가 있고 춤출 때가 있다. 얻을 때가 있고 잃을 때가 있으며, 지킬 때가 있고 버릴 때가 있으며, 찢을 때가 있고 꿰맬 때가 있다. 침묵할 때가 있고 말할 때가 있으며, 사랑할 때가 있고 미워할 때가 있으며, 싸울 때가 있고 화해할 때가 있다.

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