지난 두 번에 걸친 부동산 칼럼에 자신의 Primary Residence를 팔아서 이익금이 나왔을 때 부부 합계 이익금의 50만불 까지 세금을 면제해 주는 내용에 대해 말씀 드렸는데, 대략적인 내용은, 몇 년 전에 사서 내 자신이 실제로 살아온 내 집을 최근에 팔았는데, 살아온 그 동안에 집값이 올라서 이익이 생겼을 경우, 집주인 1인당 그 이익금의 25만불까지, 부부가 같이 살았을 경우에는 이익금의 합계 50만불까지 세금면제를 받을 수 있다. 이때의 조건이 주택구입 후 지금까지 최근 5년 동안 2년을 실제거주를 해야 한다. 따라서 렌트를 계속 주는 Income Property는 이익금이 생겨도 세금면제를 해주지 않는다. 왜냐 하면, 실제 거주하는 Primary Residence에 한하여 그 소유주에게 특별혜택을 주는 특별세법이어서 그렇다.

그러면 실제거주를 하지 않고 렌트를 주는 Income Property는 위의 경우처럼 세금면제 혜택을 주지 않으나, 이러한 Income Property를 팔아서 이익금이 남을 경우에는 1031 Exchange라고 하는, 이익금에 대한 세금을 유예시키는 좋은 제도가 있다. Income Property, 즉 투자용 부동산인 상가, 아파트, 오피스빌딩, 공장, 창고, 상업용 부동산 또는 주거용이지만 임대를 하는 주택 등은 팔아서 매매차익이 생겨도 그 총 매매자금으로 같은 종류의 투자용 부동산을 구입하면 세금납부를 연기시켜준다. 즉 매매가 아니라 교환이라고 인정하여 부동산을 팔 때 남은 소득 Capital Gain에 대한 세금을 연기시켜 주는 것이다. 따라서 최종적으로 주택을 팔 때 그 동안 여러 번에 걸쳐 매매, 즉 교환할 때마다 발생한 세금을 모두 모아 나중에 한꺼번에 내게 되는 것이다. 세금을 나중으로 미루게 되면 나중에는 본인에게 해당되는 세금의 세율이 뚝 떨어지는 게 일반적이어서 그만큼 세제혜택을 입게 되는 것이다.

1031 Exchange는 부동산 소유주에게 주는 세금 혜택이며, 사업 또는 투자 목적으로 보유하고 있는 부동산을 매각하고 동일한 목적으로 구매하는 새 부동산으로 교환하여 매각 시 양도소득세를 유예해 주는 제도여서 몇가지 조건이 있다. 우선 판매 수익은 제3자가 에스크로에 보관한 다음 새 부동산을 구매하는 데 사용해야 하며, 일시적이라도 매매대금을 소유주가 받을 수 없다. 여기서 매매되고 다시 구매하는, 즉 교환되는 자산은 양도소득세가 연기되기 위해 IRS의 관점에서 봐서 동종으로 간주되어야 하며 또한 적절히 사용하면 1031을 할 수 있는 회수에는 아무런 제한이 없다. 여기서 동종, 즉 같은 종류로 구입을 해야 한다는 건데 이 부분에 대해서는 그 제한이 그리 까다롭지는 않은 것 같다. 아파트 건물을 토지로, 목장을 스트립 몰로 교환하는 경우도 보았으니 규칙은 의외로 자유롭다고 할 수 있겠다. 하지만 한 비즈니스를 다른 비즈니스로 비교적 자유롭게 교환할 수도 있지만 부주의한 사람들을 위한 함정이 있으니 반드시 1031 전문가 혹은 CPA와 상의하고 처리하기 바란다.

1031에서 가장 중요한 타이밍규칙이 있는데, 현재의 투자용 부동산의 에스크로 종료일 이후 45이내에 새로 구입하는 부동산을 명시하여 서면으로 1031 Exchange담당회사에 통보하여야 하고 180일 이내에 그 부동산의 에스크로를 종료하여야 한다. 현재의 부동산을 팔기 전에 다른 부동산을 미리 구입한 경우에도 이 45일과 180일의 규정이 적용된다. 큰 투자용 부동산을 팔고 그 자금으로 작은 투자용 부동산 여러 개를 구입하여도 상관이 없고, 작은 투자용 부동산 여러 개를 팔고 큰 부동산 하나를 구입하여도 괜찮다. 단 각 부동산의 소유주가 바뀌면 안된다. 예전에는 파는 부동산의 가격보다 같거나 높은 가격의 부동산을 구입하여야 1031을 인정해 주었는데 최근에는 새로 사는 부동산의 가격이 낮아도, 그 차액만 세금을 내는 것으로 융통성있게 규정이 개정되어서 투자자들의 자산운용이 다소 원활하게 되었다.

여기서, 현재의 렌트주택을 팔아서 1031을 이용하여 다른 렌트주택을 구매하여 그 매매세금을 연기, 유예한 후, 몇 년이 지나서 소유주 본인이 테넌트를 내보내고 그 주택에 입주한 후 2년 이상 거주하면 부부 합계 50만불까지 면제혜택을 받을 수 있지 않을까? 필자의 의견은, 현재의 주택을 구입한 그때부터 지금 매매하려고 하는 현재의 가격 차액에 대해서는 50만불까지 면제혜택을 받을 수 있으나, 예전에 렌트주택을 지금의 렌트주택으로 바꾸어서 1031세금을 연기받은 부분은 이때 다시 세금을 내야 할 것으로 보인다. 보다 자세한 부분은 CPA 혹은 변호사의 의견을 구하시기 바란다.

문의: (661)373-4575

이메일: JasonKJrealty@gmail.com

<제이슨 성 발렌시아 Regency KJ Realty 대표>