연방준비제도(Fed)는 올해 들어 5번째로 기준금리를 인상하면서 각종 금융비용이 가파르게 치솟고 있다. 특히 주택금리는 올해 초 3%대에서 최근 거의 7% 가까이 육박해 2배 이상 상승하면서 페이먼트를 감당할 수 없는 바이어들을 주택시장에서 빠르게 내몰아내고 있다.

미국에서 재산을 모을 수 있는 재테크로 가장 꼽는 것은 주식과 부동산투자의 두 축이 아닌가 싶다. 주식시장은 연초에 비해 이미 25% 이상 떨어져 베어(Bear) 마켓에 들어간 지 몇 달 되었고, 그 다음은 부동산 가격 하락이라는 우려가 마치 폭풍전야와 같이 암울하게 부동산 시장을 덮고 있다.

특히 팬데믹 기간 중 수요의 급등으로 천정부지로 오른 주택가격이 하락을 할 것이라는 전망이 우세하다. 다만 그 하락폭에 대해서는 전문가들 사이에서 의견이 분분한 상태이다. 지난 8월 기존주택판매량도 27개월만에 최저치를 기록했고, 2월 이후 7개월째 연속 감소하고 있다. 연 판매량도 지난 7월에 이어 8월에 불과 480만채 수준을 기록함으로 주택시장의 불황 여부를 가름해 보는 연 판매량 500채 이하로 떨어져 주택시장이 점차 침체기로 빠져 들고 있다는 예상이 나오고 있다.

판매량 감소는 곧 시장에 팔려고 내놓은 매물의 매매기간이 길어지면서 리스팅 가격의 하락으로 이어지고 있다. 또 가격면에서도3달째 계속 가격이 하락하고 있는 것으로 나타나 부동산 시장이 빠르게 침체기에 접어들고 있음을 보여주고 있다.

이러한 신규 주택물량 감소현상은 최근 아파트와 단독주택의 신축허가가 꾸준히 줄고 있다는 점에서도 증명되고 있다. 지난 8월 NAR의 신규주택 건축허가 건수는 지난해 같은 달에 비해 9% 이상 하락했다.

특히 단독주택의 신규 건축허가의 경우 지난 26개월 만에 최저치를 기록했다. 하지만 이러한 기존 및 신규주택의 공급부족은 결국 부동산경기가 회복될 때 또 다시 공급 부족 사태를 몰고 올 것으로 전망된다. 팬데믹 시작 전부터 부족하기 시작했던 주택 공급 물량은 팬데믹을 지나면서 더 극심한 부족 사태를 보였고 앞으로 부동산시장에 새롭게 진입할 것으로 보이는 밀레니엄 세대와 이후 세대들을 중심으로 한 주택 첫 구입자들의 숫자가 향후 10년간 900만 세대가 넘을 것으로 예상되면서 주택 공급 부족은 심각한 공급과 수요의 불규형을 일으킬 것으로 전망된다.

따라서 주택 공급량 부족과 함께 최근 가파르게 오른 주택이자율이 비교적 오랜 기간 지속된다면 예비 첫 주택 구입자들 중 적지 않은 수는 아파트 임대주택으로 방향을 돌릴 것으로 예상된다.

지금 일시적으로 줄어들고 있는 아파트 신규 건설은 단독주택 건설에 비해 비교적 꾸준히 건축 붐을 이어 것으로 보인다. 하지만 핑크빛의 아파트 신축건설도 단기간에는 여러 가지 복병들이 도사리고 있다. 경기 침체는 곧 실업률 증가와 함께 거기에 따른 임대주택 수요 감소로 이어질 가능성이 높다. 이런 이유로 현재 최저 공실율을 보이고 있는 아파트 등의 렌트시장도 내년 하반기부터는 경기침체의 여파로 공실율이 팬데믹 이전 수준으로 돌아갈 전망이다. 그동안 저 이자율과 함께 팬데믹 기간 중 가파르게 상승한 가격 덕분에 재융자를 통해 캐쉬아웃(Cash-Out)의 혜택을 톡톡히 누렸던 주택오너들도 최근 7%까지 오른 주택금리로 대부분 재융자시장에서 철수함으로써 재융자시장도 급격히 얼어붙고 있다.

모든 물가가 올라가는 와중에 그나마 다행인 것은 건축 자재비는 수요감소로 그동안의 급등세를 멈추었고 일부 품목들은 하락세를 보이고 있다는 점이다. 특히 목재의 경우 올 초보다 30% 이상 하락한 것으로 나타나 목재를 많이 사용하는 신규건축이 앞으로 부진할 것이라는 예상을 쉽게 할 수 있게 한다. 서브프라임 이후 대량 차압사태로 신규주택 공급이 거의 없었던 공급 부족 상태에서 주택시장이 또 다시 팬데믹이란 수요 급등 사태를 거치면서 이제 침체기로 접어들고 있지만 앞으로 시장이 다시 정상화된다면 아직 해결되지 않은 주택 물량 부족 문제는 앞으로 시장에 큰 복병으로 다시 대두될 가능성이 높다.

문의 (714) 726-2828

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>