최근 연방은행의 잭슨홀 경제 심포지엄 이후 잠시 내렸던 기준금리가 다시 급격히 상승하고 있다. 잭슨홀 미팅은 연방은행 중 하나인 캔자스시티 연방은행이 매년 8월 와이오밍주 휴양지인 잭슨홀에서 개최하는 회의로, 제롬 파월 연준 의장을 비롯해 전 세계 주요국 중앙은행 총재, 경제학자 등이 모여 향후 통화 정책에 대해 논의하는 아주 중요한 연방은행 차원의 미팅이다. 여기서 파월 의장은 그 동안 비교적 소프트한 톤을 유지했던 때와 달리 아주 강한 어조로 ‘pain’ 이란 단어를 여러 번 사용하면서 앞으로 미국 경제가 인플레이션으로 인해 연착륙이(Soft Landing) 아닌 경착륙(Hard Landing)이 될 것이라고 경고한 후 주택담보대출(모기지) 이자율이 수직 상승했다. 연초 약 3.5%에서 시작한 모기지 이자율은 6월 말 6%까지 상승한 후 다시 하락하여 잠시 5% 미만을 유지하다가 이번 잭슨홀 미팅을 기점으로 0.5% 이상 상승하여 현재 약 5.5~6% 사이를 유지하고 있다. 파월 의장의 이번 잭슨홀 연설대로 인플레이션을 잡기 위해 당분간 계속해서 기준금리의 추가 상승이 있을 것이며 또 이렇게 오른 기준금리도 빠른 시일 내에 다시 내리는 것이 아니라 상당 시간 상승세를 유지할 것이라고 발표한 직후 모기지 이자율이 폭등했다.

하지만 이러한 파월 의장의 잭슨홀 미팅 연설과는 달리 최근 Fannie Mae는 내년 모기지 이자율이 대략 4.5%안팍을 기록할 것으로 예상한 보고서를 8월 말 발표하였다. 내년 2023년 1분기는 약 4.7%, 4분기에는 약 4.4% 정도를 유지할 것으로 보고 있다는 것이다. 인플레이션, 고용시장, 원자재 가격과 함께 경기침체의 여부 등에 따라 기준금리가 또 요동칠 수도 있다는 것이다. 당장 다음달에 FOMC미팅에서 잭슨홀 미팅 전에 예상되었던 0.50% 기준금리 인상이 아니라 더 큰 폭인 0.75%가 오를 것이라는 예상이 잭슨홀 미팅 이후 압도적이다.

반면에 짧은 시간 내에 기준금리를 올리다 보면 경기 침체로 인해 기준금리 하락을 점치는 전문가들도 상당수가 있다. 사실 요즈음 주택 시장에서는 급격스럽게 오르고 내리는 모기지 이자율로 인해 심리적으로 불안해진 바이어들이 시장에서 대거 관망세를 취하고 있는 추세다. 예를 들어 올 초 모기지 이자율이 3.5%일 때 30만달러를 융자해 집을 산 바이어는 월 페이먼트가 약 1,347달러여서 30년 동안 이자로 낼 액수가 18만5,000달러인데 반해 5.5%로 같은 액수의융자를 한 경우 월 페이먼트는 1,703달러로 356달러를 더 부담해야 하며 30년 동안 내야 할 이자 액수도 31만3,000달러에 달하게 되었다.

이렇게 모기지 이자율의 널뛰기 현상이 짧은 시간에 거듭하다 보니까 일부 바이어들은 변동 이자율을 택하는 경우도 늘고 있다. 이자율에 더해 모든 주변 경제 상황이 급변하고 상황에서는 바이들의 집 구입을 향한 마음도 자꾸 뒤로 미루면서 구입을 망설이게 마련이다.

하지만 지난 몇 년 간 모기지 이자율은 거의 100년 만에 한 번 정도 있을 초저이자율이었던 것을 간과해서는 안 된다. 무작정 모기지 이자율이 올 초 수준인 4% 미만으로 내려가기를 기대하고 집 구입을 계속 미룰 경우 이자율은 앞으로도 더 오를 수 있다는 것이다. 지난 60년 간 모기지 이자율 통계자료를 보면 30년은 오르고 그 다음 30년은 내리는 30년 주기설이 가장 설득력을 얻고 있다. 30년 주기설에 비추어 볼 때 이자율은 장기적으로 오르는 사이클에 있지 내려가는 사이클에 있지 않다는 것이다. 게다가 코로나19 사태로 시장에 풀린 많은 돈으로 발생된 인플레이션은 앞으로도 미국에 큰 짐이 될 전망이다. 따라서 집을 구입하려는 바이어들은 올해 말이 지나고 내년 초부터 내년 말까지 경기 침체로 모기지 이자율이 일시적으로 내려갈 가능성이 있으므로 이때를 놓치지 않고 구입에 나설 것을 권한다. 집값과 모기지 이자율이 함께 떨어지기를 기다리면 앞으로 몇 십 년 동안 5% 미만의 이자율을 다시 보지 못할 수도 있기 때문이다.

문의 (714) 726-2828

<스티븐 김 / 파이오니아 부동산 대표>