“REAP 프로그램이란 무엇인가요?”

고객들이 가끔 궁금해 하는 질문 중에 하나이다. REAP 프로그램이란 LA시 주택국(LAHD)의 프로그램으로 테넌트의 수리 요구를 무시하거나 특정 주택 규정을 위반해 LA시 정부가 해당 문제를 고칠 때까지 임대료를 관리하는 프로그램이다. LA시 주택국은 건물 주인이 렌트 중인 부동산에 위반 사항이 생기는 경우 문제를 해결하고 법을 준수하도록 집행을 하는 기관중의 하나이다. 집에 문제가 발생하는 경우 편지를 받게 되는데, general manager hearing 날짜까지 지적 사항들을 다 해결하라는 내용이 오게 된다. 이 경우 REAP 관리에 들어가지 않기 위해서는 정해진 날짜 전까지 LA시 주택국의 라이센스 있는 컨트렉터와 문제를 해결하여 이행 확인서를 받으면 된다. 또 이 프로그램에 들어간다고 해도 10일 안에 어필(Appeal) 할 수 있으므로 문제가 생겼더라도 당황하지 말고 발 빠르게 대처해야 한다.

이 프로그램에 들어가 있는 부동산이라고 해서 무조건 집에 문제가 있는 것은 아니다. 테넌트들과의 불화가 원인일 수도 있고, 청결상의 문제 등등 여러 가지의 경우가 있을 수 있기 때문에 사고 싶은 매물이 이런 조건이라면 무조건 사지 않는다는 것 보다는 어떤 이유로 REAP의 경우가 되었는지를 부동산 에이전트와 먼저 알아보아야 한다.

하나, REAP 프로그램에 들어가게 되면 세입자는 렌트를 주인에게 주지 않고, 발생한 문제가 해결 되기 전까지 월세를 LA시 주택국에 렌트비를 납부하게 된다. 집주인은 월세 수입의 손실을 보게 되는데, 경우마다 다르지만 최대 50%까지도 줄어들 수 있다.

둘, REAP 에서 해제되면 12개월 동안은 렌트비를 인상할 수 없다. 부동산을 구입하는 경우 집을 사고 1년이 지나야 렌트비를 인상할 수 있기 때문에 에스크로가 끝나기 전에 모든 문제를 해결한다면 바이어는 렌트비 인상 문제에 대하여 크게 걱정하지 않아도 된다.

셋, REAP 중간에는 어떤 이유로도 테넌트를 강제로 퇴거시킬 수가 없다. 집에 하자가 있는 경우라면 다른 세입자가 들어와도 같은 문제가 생길 수 있기 때문에 세입자뿐만 아니라 내 부동산도 관리하는 차원에서 문제는 무조건 해결하는 것이 우선이다.

넷, 프로그램에 걸려 있는 경우, 문제를 고치고 나면 인스펙터가 방문하여 마지막으로 확인을 하게 된다. 간단한 문제인 경우는 빨리 마무리가 되지만, 시간이 지연되는 경우들도 보게 된다. 이때는 매달 각 유닛당 약 50달러의 벌금이 부과되고, 주택국에서 인스펙션을 할 때 마다 약 201.50달러를 부과한다. 어차피 고쳐야 한다면 배보다 배꼽이 더 크게 될 수 있는 문제이다. 또한 집 타이틀에도 기록이 되고, 집을 사고파는 경우 융자도 문제가 있을 수 있어 빨리 해결하는 것이 중요하다.

다섯, 이런 문제가 생기는 경우 무조건 걱정만 하기 보다는 모든 지적 사항을 즉시 수리한 후 REAP 관리국에 연락해야 한다. 인스펙터는 정해진 시간에 방문하여 Positive 또는 Negative 보고서를 만든다. 여기에서 Negative 보고서는 수리를 더 해야 한다는 의미이고 Positive 보고서는 지적 사항이 다 해결 되었다는 보고서이다. 이 기록은 Building & Safety, Department of Health Services, and the Fire Department로 함께 확인한 후 REAP관리국은 LA시의회에 REAP 해제를 요청하게 되고 모든 것이 정상으로 약 6-8주 정도가 걸린다.

그렇다면 이런 부동산을 사는 것이 좋을까? 부동산은 무조건 사는 것이 좋다. 이런 경우 리스팅 가격을 조금은 조절할 수 있고, 에스크로 시간이 연장되더라도 집을 파는 셀러가 문제를 다 해결해 준다면 다른 매물보다 더 좋은 조건에도 딜이 가능하다. 보통 걸리는 사람들이 여러 번 걸리는 경우들을 본다. 오너들이 너무 몰라 생기는 문제도 있고, 내가 사는 집이 아니라고 해서 관리가 소홀한 경우들을 본다. 주위에는 부동산 에이전트가 많이 있다. 함께 의논하고 해결한다면 문제를 미리 피해 갈 수 있다.

문의 (213) 500-8954

<미쉘 정 뉴스타부동산 LA 명예부사장>