처음 부동산 투자를 시작하는 투자자들 사이에서 많은 인기가 있는 타운 내 2~4유닛 아파트는 커머셜 범주에 들어 가지 않아 적은 다운페이먼트로도 융자받기가 용이해 적은 돈으로 업그레이드를 해서 많은 차액을 남기고 쉽게 팔아서 유닛 수를 늘리거나 건물 수를 늘려 나가는 수단으로 활용이 되고 있다. LA타운 내에는 TOC Tier에 따라서 유닛 수와 용적률에 대한 보너스를 받아서 아파트를 지을 수 있기 때문에 테넌트가 없이 모두 비워지거나 또한 대지가 인접해 있는 R3, R4 조닝에 있는 땅은 최고의 인기 투자처이다. 이렇게 렌트 수입이 있으면서 동시에 시세 차익까지도 노릴 수 있기 때문에 관리비와 보유세 유틸리티비 등 많은 지출에도 불구하고 좋은 투자로서 수 십년 동안 타운의 주거용 아파트 시장은 유입 인구 증가와 더불어 계속 성장해 왔다.

그런데 7월 들어서 LA 타운 내 부동산 시장은 주택과 콘도 가격의 하락 조짐이 보이기 시작하고 있고, 2~4 유닛과 아파트들의 가격도5% 정도 가격이 내려가기 시작했다. 단순히 이자율이 올라서 그렇다고는 보이지 않는 이유는 아파트 오너들이 감당해 내고 있는 스트레스가 아주 크기 때문이다. 팬데믹 시대에 더 심해진 테넌트와의 렌트 분쟁 때문에 렌트 신청서가 수십장이 쌓여도 쉽게 테넌트를 정하고 키를 내주지 못하고 있는 실정이고, 신축한 최신 시설의 대형 아파트들과 렌트비를 경쟁적으로 정해야 하는 상황이다. 더욱이 인건비 상승과 인플레이션 영향으로 더욱 구하기 어려운 아파트 관리자, 높은 수리 비용, 가뭄으로 올라만 가는 물값 청구서, 파킹랏 청소비 상승으로 렌트 시세대로 무난한 테넌트들 찾기가 무척 어려워졌다. 오너들 사이에서 관리 문제 때문에 아파트를 정리하겠다는 분들이 많아져서 신축 매물보다 렌트 인컴이 낮고 건축된 지 오래된 건물이 매물로 시장에 많이 나오는 영향이 크다. 아파트에 투자를 하려는 바이어는 테넌트와 오너 사이에서 렌트비 분쟁이 있는지 여부와 유틸리티 비용, 관리 비용, 택스, 보험 등 비용과 모기지 페이먼트를 확인해야 하는데 예전과 달리 100% 입주된 아파트의 CAP 4% 매물이라도 60% 이상을 다운페이먼트를 해야 이자율 6% 넘는 이자율과 관리비와 월 모기지 페이먼트를 감당해 낼 수 있게 된다.

아파트 관리에 신경을 덜 쓰고 싶다면 물을 포함한 모든 유틸리티를 테넌트가 낼 수 있도록 수도 검침기가 각 유닛마다 달려 있는 신축 4 유닛 아파트도 고려해 볼 수 있고 이런 관리조차 부담이 된다면 관리가 전혀 없는 NNN 상가가 답이 될 수 있다. NNN 상가는 건물 가격이 높고 시세 차익이 타운 내 아파트만큼은 못할 수 있다는 역사적인 자료는 있다. NNN 상가 가격은 테넌트와 리스 계약 내용에 아주 밀접한 관계가 많고 리스 기간이 짧게 남을 수록 가격을 더 받지 못할 수도 있다. LA 근교에 위치한 칼스주니어는 CAP 3.75% 에 은행에서 LTV 40% 융자를 해 주기는 하지만, 아직 1031 현금 구매자들이 셀러의 선택을 받기 때문에 융자를 해야 하는 바이어들은 할 수 없이 가격을 올려야 하는 그런 상황이 아직은 이어 지고 있다. 아직도 NNN 상가 매물 부족이 계속되기 때문에 CAP 4.5% 이하의 내셔널 프랜차이즈 매물은 융자관련 컨틴전시가 없거나 100% 현금 오퍼만이 매물 구입의 기회가 있다. 남가주에 구입 가능한 매물로 시세 400만달러에 15년 이상의 NNN 리스계약과 초기5년간 년17만달러 순익이 생기는 매물을 만날 수 있다.

주거용 유닛들은 융자조건이 좋고 진입 장벽이 낮고 리모델링 등의 방법으로 렌트를 올리거나 장기 보유시 가격 상승이 자연스럽게 동반되지만 관리에 많은 시간과 비용이 소요되는 반면, NNN 상가는 10~20년 정도의 장기 리스가 되어 있고 월수입이 안정적이고 관리가 거의 없어서 은퇴 후 시간 낭비 없이 정확한 월수입을 원하는 경우라면 상가 구입이 훨씬 맞는 투자이다. 상가 매물은 이런 장점 때문에 타주와 같이 멀리 떨어져 있는 매물도 부담없이 구입이 가능하다. 사거리 코너, 프리웨이 출입구와 같이 건물의 위치와 프랜차이즈 테넌트 시장의 변화를 미리 내다볼 수 있는 안목이 꼭 필요하다.

문의 (213) 626-9790

<해리 정 드림부동산 부사장>