요즘 부동산 시장은 예전과는 다르게 바이어 마켓으로 돌아섰다는 소식이 많이 전해지고 있다. 부동산을 구입하려는 사람들이 많이 망설이는 소식도 전해진다. 부동산 가격은 내려가지 않고 이자는 높아지는 상태에서 지금 사야 하는지 기다려야 하는지 고민이다. 또한 대부분에 부동산 소유주들이 지금이 매도를 통해 최대한에 수익이 있음에도 불구하고 높은 Capital Gain Tax(양도 소득세) 때문에 망설이고 있다.

Capital Gain Tax를 유예하기 위해서는 1031 Exchange를 통해 In-Kind Property로 같은 가격이나 더 높은 가격에 부동산을 매수해야 Capital Gain Tax를 연기할 수 있다. 1031 Exchange는 부동산 투자만이 가능한 정말 어마어마한 세금 혜택이다. 이 정도는 대부분에 부동산 소유주들이 알고 있는 사실이다. 많은 부동산 소유자들이 현 부동산 시장에서 1031 Exchange를 할 매물을 찾는 것이 쉽지 않다.

또한 부동산 소유를 오랫동안 하면서 건물과 세입자 관리에 애를 먹는 경우가 수 없이 많다. 그래서 높게 오른 부동산을 팔려고 하니 Capital Gain Tax가 부담되고, 1031 Exchange를 다른 부동산으로 하려하니 새 부동산도 많이 올랐고, 건물 관리와 세입자 관리가 부담되고, 또한 새롭게 취득하는 부동산에 Property Tax또한 많이 올라가게 된다. 더욱이 이자가 많이 올라간 상태에서 새롭게 Loan을 받는 것도 부담이 된다. 여기에 California에 새롭게 생겨나는 법들은 대부분 세입자들을 위한 주법이다.

그래서 많은 부동산 소유주들이 힘들어 하는게 현 상황이다. 여기서 소유주들이 생각해 볼 수 있는 투자가 1031 Exchange DST다. DST (Delaware Statutory Trust)란 실질적인 부동산으로 여러 투자자들이 함께 투자를 할 수 있고 유일하게 1031 Exchange가 가능한 Trust이다. DST에 부동산 매물로는 Multi-Family Apartment, Storage, Medical Building, Shopping Mall, Distribution Center, Warehouse, Retail Complex등 많은 종류들이 있다.

DST 부동산에 Owner는 Trust이며 투자자들은 Class A의 좋은 부동산 매물에 투자하는 것이다. 투자 기간은 평균 5년에서 7년 정도이며 매년 Rental Income(4% - 6% Net Income)이 나오며 Property의 Appreciation, 즉 부동산의 가치상승을 기대할 수도 있다. DST부동산이 팔리면 그때 다시 개인 건물로 1031 Exchange를 해도 되고 다시 DST부동산으로 1031 Exchange를 해도 된다. 무엇보다도 DST에 장점은 1031 Exchange를 통해 Capital Gain Tax를 유예하고 계속된 1031 Exchange를 통해서 Step Up in Basis로 Capital Gain Tax를 Zero로 하는 상속을 할 수도 있다. 이렇게 되면 실직적으로 Capital Gain Tax는 전혀 내지 않는 것이 된다. 또 다른 큰 장점으로는 골치 아픈 건물관리와 세입자 관리에서 해방되고, 투자자 개별적으로 접할 수 없는 기관 투자 부동산에 대한 참여, DST 부동산에 다양한 종류와 지역의 다양성, 아주 간단한 Process (5-7 days close processing), 더 높은 Rental Income (4%- 6% Net ? No Property Tax, No Insurance Fee, No Maintenance Fee, etc.)과 Rental Income Tax에 대한 세금 베네핏 (Depreciation Deduction)도 많다.

이러한 장점들 때문에 지난 몇년간 DST를 통한 1031 Exchange의 거래는 엄청나게 늘어나고 있다. 특히 2022에 DST 1031 Exchange는 최고점을 다다르고 있다. 지금이 1031 Exchange DST를 하기에 최고에 적기라는 이야기다. 또한 다른 매물로 1031를 하더라도 DST매물들을 혹시 Escrow가 깨질 경우를 대비해서 리스트에 올려 놓는 것이 좋다.

1031 Exchange를 하려던 몇개에 매물들이 전부 Escrow가 안됐다면 Capital Gain Tax를 내야만 하는 낭패를 봐야만 한다. 이때 바로 DST로 1031 Exchange를 하면 되는 것이다. 정말 좋은 방법인 대비책인 것이다. DST는 1031 Exchange를 통해서 투자할 수도 있지만 캐쉬로도 투자 가능하다. 요즘처럼 주식 시장이 요동 치는 상황과 인플레이션이 높은 상황에서 부동산 투자는 좋은 대처 수단이다.

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