집주인으로서 렌트를 줄 때 가장 중요한 부분은 테넌트를 잘 골라야 하는 것이다. 집을 잘 관리하는 것도 중요하지만 무엇보다도 매달 렌트비를 잘 내는 테넌트를 고르는 것이 가장 중요하겠다. 이때 제일 먼저 살펴봐야 하는 것이 테넌트의 크레딧 점수이다. 우선 테넌트로부터 렌트신청서(Rental or Lease Application)을 작성하게 한다. 이 신청서는 캘리포니아 부동산국에서 승인한 WINFORM 신청서를 사용하면 되는데, 여기에는 테넌트의 모든 것을 한 눈에 알 수 있게끔 만들어져있다.

우선 테넌트의 가족 구성원의 이름, 렌트비, 이사올 날짜, 개나 고양이가 있는지 여부, 현재주소지와 현재 직장, 월소득액 및 현재 통장잔액 등 여러 상세한 테넌트의 정보와 함께 테넌트의 소셜넘버를 기재하게 되어 있어서, 이를 바탕으로 집주인으로 하여금 테넌트의 크레딧리포트를 청구하여 열람할 권리를 주게되어 있다. 그러나 근래에는 온라인으로 본인의 크레딧리포트를 $10 이하의 저렴한 가격으로 신청하는 즉시 바로 받아볼 수 있으니, 테넌트 본인에게 이를 알려주어 본인 스스로 크레딧 리포트를 뽑게 해서 제출 받는 것이 좋겠다.

우선 테넌트의 크레딧리포트의 기본점수를 먼저 살펴본다. 일반적으로 620점 이하이면 안타깝지만 우선 보류 대상으로 보고, 620점부터 700점까지이면 일단 고려 대상으로 인정하고, 700점 이상이면 테넌트로서 합격으로 봐도 무방하다.

크레딧점수가 좋으면 그 크레딧점수의 유지를 위해 매달 렌트를 제 때에 낼 것은 당연하다고 봐도 괜찮다. 100% 개런티는 아니지만 거의 괜찮다고 봐도 좋겠다. 700점이하일 경우, 혹은 620점 이하일 경우에는 무조건 거절할 것이 아니라 왜 그렇게 크레딧 점수가 낮은 지 한번 살펴볼 필요가 있다.

크레딧을 형성하는 여러 페이먼트들이 만들어진지 1년 혹은 2년 미만일 경우에는 아주 착실히 페이먼트를 잘 낸다 하더라도 650점 정도밖에 나오지 않는 경우가 많다. 어떤 경우 자기 자신의 것이 아닌 것이 불쑥 올라와서 여태 지불하지 않은 금액이 조금 있는데, 이미 콜렉션 컴퍼니로 넘어가서 자기자신의 크레딧 히스토리에 기록되어 있다면 평소 본인의 정상점수보다 무려 100점 이상의 점수가 떨어져 있을 수도 있다. 착실한 테넌트이지만 이러저러한 이유로 크레딧 점수가 좋지 않은 경우가 많이 있으니 이를 잘 살펴봐야 할 것 같다.

크레딧 카드 혹은 자동차 페이먼트 등을 계속 연체하면서 내지 않거나 한두달 늦게 지불한 경우, 그 연체된 페이먼트의 회수가 3,4개를 넘어가면 거의 대부분의 경우 600점이하로 떨어진다. 그러면 왜 그렇게 페이먼트를 연체하였는지, 그렇게 될 수 밖에 없는 이유가 반드시 있었는지, 지금 현재는 그러한 이유들이 모두 해결되었는지, 향후 또다른 연체를 하지 않을 수 있는지 등을 종합적으로 살펴보는 것이 중요하겠다.

테넌트의 다른 모든 요소, 즉, 가족구성원, 애완동물의 유무여부, 직장, 월급여, 등등이 모두 맘에 들고 괜찮을 경우인데, 오직 크레딧이 어떤 문제로 인하여 안 좋은 경우, 위에 열거한 여러 방법으로 테넌트의 크레딧점수를 다시한번 살펴본 후, 차후의 연체에 대비하여 보증금 (시큐리티 디파짓, Security Deposit)을 2~3달치 정도, 한번에 징구하는 방안을 같이 사용하면 큰 문제는 없겠다.

특히 미국에서는 크레딧 관리만큼 개인의 경제생활에 중요한 것은 없다는 것은 미국에서생활하는 모든 사람들이 잘 알고 있을 것이다. 그러나 예기치 못한 사건사고, 천재지변 등으로 인하여 크레딧이 무너진 경우가 상당히 많다. 예를 들면 지난 2008년 당시의 금융사태로 인해 수많은 주택소유주들이 모기지 페이먼트를 제때에 하지 못하고 한집 건너 한집이 포클로져, 숏세일, 차압 그리고 파산 등으로 십년, 이십년 고이 잘 간직하고 가꾸어온 본인의 크레딧을 일순간에 망쳐버린 사건, 또 최근의 코로나사태로 인해 직장을 잃고 가정이 갈라지는 험한 경우를 많이 보았다. 이런 피치못할 사정 등을 잘 헤아려 비록 크레딧이 좋지 못한 테넌트라 하더라도 전후 사정을 잘 살펴서 테넌트를 선정하면 큰 무리는 없을 것 같다.

문의: (661)373-4575

이메일: JasonKJrealty@gmail.com

<제이슨 성 발렌시아 Regency KJ Realty 대표>