근래 이자율이 6% 수준으로 육박하면서 부동산시장의 분위기가 급변하고 있다.

최근 미국 부동산협회에서 5월 주택보고서를 발표하였다. 전국 중간 매매 가격이 처음으로 40만달러를 넘어서면서 사상 최고치를 기록했지만 주택 매매량은 현저하게 줄어들고 있는 것으로 보고되었다. 올 1월 전국 주택 매매량은 년 평균650만채를 기록하면서 시장이 과열 상태를 보였지만 그 후 주택 매매량이 계속 감소되면서 5월에는 540만채로 내려 앉으면서 17%의 매매량 감소를 보인 것으로 조사되었다.

5월의 540만채는 팬데믹 이전인 2019년도의 매매량과 거의 같은 수준으로 부동산시장이 빠른 속도로 팬데믹 중심의 과열 시장 분위기에서 정상 시장 쪽으로 변하고 있음을 보여주고 있다. 이번 5월 리포트에서도 현금 구입자가 아직도 전체 매매량의 25% 정도를 차지하고 있는 것으로 나타나 주택시장에서 일반 구입자들은 여전히 현금을 앞세운 현금 구입자들과 치열한 주택 구입 경쟁을 벌이고 있는 것으로 조사되었다. 차압, 숏세일 매매 숫자는 전체 매매량 1% 수준에 그치면서 여전히 주택시장의 근간이 건실하다는 것을 나타내 보이고 있다.

최근 인플레이션에 따른 경기침체의 가능성이 커지고 있지만 당분간 서브프라임같은 차압 등의 비정상 매물의 대량 증가를 기대하기 어려운 이유는 여러가지가 있다. 먼저 현재 주택오너들이 소유하고 있는 에퀴티가 사상 최고를 기록하고 있다. 작년에 비해 에퀴티가 평균 35% 증가하면서 역대 에퀴티 중 최대치인 11조의 에퀴티를 주택오너들이 보유하고 있다. 서브프라임 때의 에퀴티가 없는 것은 물론이고 심지어 마이너스 에퀴티 상태인 깡통주택을 굳이 가지고 있을 필요를 느낄 수 없었던 것과 반대로 에퀴티가 있는 집을 포기할 하등의 이유가 없기 때문이다.

또 주택오너들이 현재 가지고 있는 주택융자의 대부분이 고정 이자율이어서 변동이자율이 주류를 이루던 서브프라임 때와 달리 이자율이 올라가도 대부분의 주택소유자들은 페이먼트 금액이 그대로 유지된다는 점을 들 수 있다. 현재 전국적인 주택 페이먼트 연체율은 2.8% 수준으로 팬데믹 이전의 수준보다 낮은 수준을 기록하고 있다.

또 서브프라임 때 혼이 난 은행들이 융자를 지나칠 정도로 엄격하게 규제하면서 현 주택소유주들의 평균 크레딧 지수는 751점으로 서브프라임 때의 699점에 비해 현저히 높다는 것도 차압 매물의 증가를 기대하기 어려운 이유다. 크레딧점수가 높을수록 크레딧을 지키려는 하기 때문에 주택 페이먼트를 연체하는 주택오너들의 숫자는 별로 기대하기 어렵다.

위에 열거한 현 주택오너들의 넉넉한 주머니 사정을 고려할 때 당분간 주택가격의 급격한 하락은 예상하기 힘든 상황이다. 그럼에도 앞으로 연방준비제도가 이자율을 0.75% 수준으로 2~3차례 더 추가 인상한다면 경기가 급속도로 하강하면서 경기침체에 빠져 주택시장에도 일정 부분 영향을 끼칠 것으로 전망되고 있다.

인플레이션여파로 증권시장의 나쁜 기운이 곧 주택시장에도 넘어올 것이라고 전망하는 이들도 늘어나고 있다. 이번에 발표된 5월 보고서는 이자율이 4% 초반인 지난 3~4월에 계약이 되어서 5월에 매매가 완료된 수치들이어서 이자율이 6% 내외를 넘나드는 6월 주택보고서 나오는 다음달이면 최근 급격히 오늘 주택이자율에 따른 주택시장의 영향 정도를 좀 더 상세하게 살펴볼 수 있을 것 같다.

이자율이 6%에 근접하다 보니 바이어들이 급속히 시장에서 자의반 타의반으로 빠른 속도로 빠져나가는 것이 뚜렷해 보이는 요즈음 주택시장에서는 오픈하우스에도 발길이 뜸해지거나 기타 공격적인 마케팅으로도 바이어가 쉽게 나서지 않는 분위기다. 주택시장은 매물부족이라는 고질적인 문제가 바탕에 자리잡고 있어 이 문제가 근본적으로 해결되지 않는 한 주택시장의 정상화까지는 어느 정도 시간이 소요될 것으로 보인다. 단, 이자율, 인플레이션, 경기침체 등이 주택시장의 인벤토리를 빠른 속도로 증가시킨다면 정상화까지의 시간이 의외로 빠르게 다가 올 수도 있을 것으로 보인다.

문의 (714) 726-2828

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>