팬데믹을 시작으로 급등하기 시작한 주택가격의 오름세는 올 들어서도 도심, 변두리, 심지어 휴양지까지 전 지역에 걸쳐 이어지고 있다. 그러면 이렇게 계속 오르고 있는 주택 가격은 우리가 흔히 말하는 거품상태인가? 이러한 가격 오름 현상은 언제쯤 가라 앉을 건가? 서브프라임과 같은 또 다른 주택시장 붕괴는 정말 다가오고 있는가?

오늘은 이러한 질문들을 중심으로 2022년주택시장과 앞으로의 시장 전망을 살펴보고자 한다. 먼저 결론부터 말하자면 위에 열거한 질문들에 대해 대부분의 전문가들의 답은 아직은 아니라고 답한다. 그 이유로는 미국 주택시장 역사상 가장 낮은 기존 주택 인벤토리 부족 문제다. 사상 유래없이 지속적인 저이자율 유지, 급등한 임금과 자재 공급 문제로 야기된 신규 주택의 공급 부족, 높은 고용률을 통한 저실업률과 함께 올해부터 본격적으로 기지개를 켤 경제 활동 재개를 통한 고성장율 등을 꼽고 있다. 이와 더불어 서브프라임 때 넘치는 차압 물량으로 주택시장 붕괴라는 최악의 사태를 경험한 미국 정부가 이번 팬데믹 사태에서는 실업에 처한 많은 주택소유들에게 각종 재정적 혜택을 미리 제공함으로써 공격적으로 차압 방지를 통해 주택시장을 방어한 것도 한몫을 한 것으로 볼 수 있다. 최근 캘리포니아가 바이든 정부로부터 추가로 10억달러를 확보하여 팬데믹으로 어려움을 겪는 주택 오너를 구제하고 있는 것도 차압을 미연에 방지하려는 공격적인 방어책 중 하나다.

정부 차원의 선제적 차압 방지책은 팬데믹 초기에 서브프라임 때와 같이 대규모 차압 매물을 기대했던 시장에 찬물을 끼얹는 동시에 오히려 대부분의 회사가 팬데믹을 계기로 재택근무를 허용함에 따라 LA, 뉴욕, 샌프란시스코 등 도심 내 주거 인구들이 대거 외곽지역이나 타주로 이사감에 따라 외곽지역과 타주의 주택 가격을 심각한 수준으로까지 끌어 올리는 동력으로 작용했다.

하지만 무엇보다도 중요한 사실은 팬데믹 기간 동안 정부에서 필요 이상으로 과대하게 돈을 풀다 보니 여유 자금이 갈 곳을 잃고 주택과 증권시장으로 집중적으로 투자되면서 주택 가격의 급등을 가져온 사실도 부인할 수 없는 사실이다.

그러나 현재 핑크빛 주택시장에도 조금씩 우려의 증조가 나타나고 있는 것도 간과할 수 없다. 최근 통계자료에 의하면 미국 전역에서 현재 거품지역(Bubble)으로 간주되는 지역은 많이 없지만 거품이 아닌 Overvalued로 간주되는 지역들은 이미 상당수에 달한다. 특히, 서부와 남부지역의 주택 가격은 평소 가격보다 이미 20% 이상 상승한 것으로 발표되어 앞으로 추가 가격 상승에 따라 이 지역들도 거품지역으로 편입될 가능성이 높을 것으로 전망하고 있다. 이럼에도 올해 주택 가격은 상승세를 상반기까지 문제없이 이어갈 것으로 보이지만 하반기 후반에 들어서면서 상당히 둔화될 것으로 예상된다. 이 같은 둔화세 전망에도 당분간 급격한 가격 하락세는 없을 것이라는 것이 전문가들의 지배적 의견이다. 일부지역에서는 부분적으로 가격 하락세가 예상되지만 하락폭은 매우 제한적일 것이라는 전망이 우세하다. 이런 여유로운 올 한 해 전망속에서도 팬데믹 기간 중 특히 가격 상승폭이 컸던 세컨하우스(Second), 휴가용 별장(Vacation Home), 인구 밀도가 높지 않은 중소도시의 주택 가격은 대도시보다 상승폭이 상대적으로 컸던 만큼 가격 하락의 위험도는 상대적으로 높을 것으로 점쳐진다.

연방준비제도(Fed)의 이자율 상승도 이미 올해 주택시장의 성장세를 좌우할 가장 큰 변수로 떠 오른 상태다. 이자율 인상 속도의 가속 여부에 따라 앞으로 이자율은 수년간 주택시장의 가장 강력한 브레이크로 떠오를 전망이다. 주택 가격의 상승 속도가 렌트비 상승 속도를 웃돌기 시작하면 사람들은 주택 구입을 포기하고 렌트시장으로 몰리게 된다는 룰이 있다. 주택 가격과 렌트비 상승 속에서 주택을 유지하는 데 드는 비용과 렌트비의 차이가 점차로 커질수록 주택 수요는 줄어들게 된다. 이 둘의 차이가 많이 나면 날수록 주택시장의 하락세가 더 빠른 속도로 다가오고 있다고 보면 된다.

문의 (714) 726-2828

<스티븐 김 파이오니 부동산 대표>