소규모 아파트 혹은 주택을 렌트로 투자를 하고자 하는 대부분의 투자자들이 제일 많이 걱정하는 부분이,첫째, 테넌트가 렌트비를 제대로 낼까, 둘째, 집을 깔끔히 써야 하는데, 그리고 셋째가 고장이 나면 누가 수리비용을 부담해야 하나 하는 것이다. 렌트비를 제대로 내고 집을 깔끔히 사용하는 테넌트는 사전에 Rent Application 과 테넌트의 수입 지출, Bank Statement, 크레딧 리포트 등으로 조사하여 좋은 테넌트를 선정하면 될 것이나, 고장 수리부분은 렌트로 지내는 동안 내내 집주인의 신경이 쓰일 수 밖에 없다. 렌트 계약서의 규정을 일단 살펴보고 하나하나 짚어보자.

계약서의 관리(Maintenance)부분중 고장 수리부분은 다음과 같다.

“Tenant shall properly use, operate and safeguard Premises, …(중략).and keep them and Premises clean, sanitary and well ventilated. Tenant shall immediately notify Landlord in writing of any problem, malfunction or damage. Tenant shall be charged for all repairs or replacements caused by Tenant, pets, guests or licensed of Tenants, excluding ordinary wear and tear. Tenant shall be charged for all damages to Premises as a result of failure to report a problem in a timely manner. Tenant shall be charged for repair of drain blockages or stoppages, unless caused be defective plumbing parts or tree roots invading sewer lines.”

테넌트는 고장 또는 하자가 있는 부분이 있으면, 그 즉시 서면상으로 집주인에게 보고하여, 수리를 요구하거나 본인이 수리하여야 한다. 관리부분에서 가장 중요한 부분이 바로, 테넌트가 사용하다가 부서지거나 고장이 난 부분은, 테넌트가 “일반적인 사용”으로 그러하였다면, 집주인이 그 수리비용을 부담하여야 한다”는 부분이다.

테넌트가 정상적으로 사용하였는데, 그 부분이 고장이 나거나 부서졌다면, 테넌트가 고치는 것이 아니라 집주인이 고쳐주어야 한다. 그러나, 플러밍 부분에서 부엌이나 화장실에 막히는 부분은 비록, 일상적인 사용과 정상적인 사용임에도 불구하고, 그 막인 부분이 지하에서 나무뿌리가 그 관을 막힌 경우를 제외하고는, 집주인이 아닌 테넌트가 그 수리비용을 내도록 규정해 두었다.

그 이외에 화장실과 부엌의 수도꼭지 등에서 물이 새거나, 차고문의 작동 불능 등의 부분들은 집주인이 수리를 해주는 것이 맞다. 유리창의 블라인드가 사용중에 부서진다든지, 문고리가 부서진다든다, 샤워 유리문짝이 연결부분이 약해져 덜렁거린다든지 하는 부분들도 일상적인 사용으로 보고, 집주인이 수리해 주는 것이 이치에 맞겠다. 기타 여러 특이한 예에 대해서는 케이스 별로 살펴보고 집주인이 부담하는지, 테넌트가 부담하는지 결정하여야 한다.

여기 특이한 예를 하나 소개하고자 한다. 몇 년전 어느 날 테넌트의 전화가 와서, 집안 어디서 좋지 않은 냄새가 난다 하여 가서 살펴보니 거실 바닥에서 냄새가 나고 있었다. 거실바닥은 라미네이트 마루로 깔아두어서 물이 넘치더라도 아래의 콘크리이트 바닥으로 스며들어 땅으로 들어가기 땜에, 냄새가 날 리가 없다고 생각했으나, 그래서 이상해서 플러머를 불러 마루를 뜯어 보니 마루밑에 예전에 깔아 두었던 비닐장판이 그대로 남아 있어서 그 사이에 물이 고여서 부패된 냄새를 풍기고 있었다. 짐작컨데 옛날에 여기에 살았던 집주인이 마루를 라미네이트로 업그레이드 하면서, 예전 비닐을 벗기지 않고 그대로 마루를 덮어 깔아두었던 것이었다.

테넌트는 모울드 Mold 는 큰일 난다면서 얼른 호텔로 나가고, 서둘러 비닐을 제거하고 새 마루를 까는 등 난리를 폈던 게 생각이 난다. 테넌트에게 물어보니 며칠 전에 식기세척기에서 물이 흘러 넘쳤다고 했다. 마루 상태를 완전하게 회복시켰지만, 이 비용을 누가 부담해야 하나 고민이 되었다. 테넌트의 식기세척기 사용 잘못으로 보면 테넌트가 이 비용을 지불해야 하고, 물이 흘렀지만 그냥 바닥으로 가라앉아 사라져야 할 물이 그대로 고이게 된 것은 테넌트의 잘못으로 보기 어려워서 집주인이 비용을 책임질 수 도 있는 것이다. 이렇게 가끔 고장수리비용의 주체를 정하는 게 까다로울 때가 생기기도 한다.

문의: (661)373-4575

이메일: JasonKJrealty@gmail.com

<제이슨 성 발렌시아 Regency KJ Realty 대표>