최근 미국 내 모델과 호텔을 운영하는 한인들이 늘어나고 있다. 호텔 경영은 현금 순환이 좋고 자산 가치를 올릴 수 있는 좋은 사업아이템이지만 투자 규모가 커서 무작정 뛰어 들기에 부담이 되는 단점 또한 있다.

투자용 부동산 시장은 여전히 매물 부족으로 핫(hot)한 셀러스 마켓 상태가 11월까지 이어지고 있는 상황으로 매물 부족으로 가격이 오르면서 융자를 통해서 구입할 수 있는 여력이 이전만 못해진 상황으로, 가격대비 융자액 비율을 뜻하는 LTV(Loan to Value)는 아파트의 경우 65%정도까지 가능하고 투자용 웨어하우스 산업용 건물의 경우 60%, 리테일 상가의 경우 55% 정도 가능하다.

팬데믹 이전에 100만달러로 300만달러로 상가 구입이 가능했다면, 지금은 200만달러 정도 상가 매물을 찾아야 한다. 코스타 호텔 분석 기관인 STR은 10월23일로 끝나는 주의 객실점유율을 64%로 발표했다. 2020년 10월에는 51%이었고 팬데믹 직전 3월7일 주간의 객실점유율은 63%이였다. 2019년도 일요일과 월요일의 객실점유율은 89%에 달했는데, 최근 6주간은 55%에 육박하고, 화요일부터 목요일 객실점유율은 LA, 보스턴, 뉴욕시와 같은 핵심적인 비즈니스 도시들은 평균 65%에 달하고 있다. 한마디로 미국 내 객실 점유율은 2019년도 수준으로 조금씩 다가서고 있다.

객실에 대한 수요에 모두 관심을 집중하고 있는 사이에 미국 내 호텔들의 평균 일일 대실비 ADR는 예상치를 훨씬 웃돌고 있다. 계절적으로 객실 점유율은 여름에 높고 12월초가 제일 낮으며 금요일을 포함해서 주말에 아주 높은데, 올해 7월첫째주 77% STR 보고된 77% 객실들의 ADR 이 2019년도 같은 시기보다 높았고 지난 10월 마지막주 역시 77% 객실들이 2019년도 비해서 ADR 이 더 높았다.

물론 인플레이션의 영향으로 ADR이 높아졌다고 하겠지만, 이를 감안해도 지난 17주간 동안 56% 이상이 2019년도 수준보다도 더 높은 ADR을 보고 했다. ADR과 공실률의 두 수치를 함께 가늠할 수 있는 RevPAR 수치를 비교해 봐도 확연하게 호텔들의 영업 상태가 좋아지고 있음을 보여준다. 올 7월을 기해서 2019년도 RevPAR 수치는 2019년도에 비해서 80%에서 90%에서 완연하게 회복하고 있다.

오너가 직접 비즈니스를 운영해야 융자를 받을 수 있는 SBA 융자 프로그램은 은행에서 제공하는 상업용 융자를 포함해서 10%~15%의 적은 다운페이먼트 금액만으로 비즈니스가 포함된 프로퍼티를 구입할 수 있는 기회를 제공해 준다. 호텔 SBA 융자는 보통 1,200만달러까지 융자가 가능한 SBA 504 Loan 프로그램이 이용된다.

호텔은 운영하는데 많은 부분들이 시스템화 되어 있으며 익스피디아닷컴이나 호텔스닷컴, 부킹닷컴과 같은 서너개의 대형 온라인 예약사이트와 연동을 통해서 결재와 호텔방 열쇠앱 등 무인 체크인 등 점차 적은 인원으로 운영이 가능해지고 있다.

샌타바버라에 위치한 34객실의 프랜차이즈 호텔은 객실당 30만달러에 매물로 나와 있는 등 많은 매물들이 적게는 100만달러에서 시작해서 2,000만달러 가격대에 다양하게 미 전역에 거쳐서 시장에 나와 있다.

호텔을 거래할 때에 부동산 에이전트의 도움이 꼭 필요하다. 매물로 나온 호텔을 검토할 때에 재정적인 문제를 찾아내서 판단할 수 있어야 하고 수익성에 대한 평가도 제공된다면 구매 결정에 많은 도움을 받을 수 있다. 객실 가격이 경쟁력이 있으면서 깨끗한 객실이 제공되는 프랜차이즈 매물을 찾아야 하고, 프랜차이즈 퀄리티, 독립 호텔 등 위치와 수익 이외에도 비용과 관리에 연관된 많은 내용들을 알아야 하며, 무엇보다도 융자를 받을 수 있는 상태인지를 파악해야 한다.

SBA 융자가 가능하기 위해서 객실점유율이 높은 매물을 찾는 것이 최우선이다. 미국 내 여행 수요가 꾸준히 상승할 것으로 많은 리서치 기관에서 데이터를 내놓고 있고, 투자 매물이 부족한 셀러스 마켓에서 비교적 적은 자금으로 자산 가치를 높일 수 있는 호텔, 모텔 부동산에 관심을 가져볼 수 있겠다.

문의 (213) 626-9790

<해리 정 드림부동산 부사장>