지난 1년간 평균 주택 가격이 많은 곳은 30% 이상 올랐다고 한다. 팬데믹으로 시장에 자금이 많이 풀리면서 부동산 투자로의 관심이 높아지면서 자동적으로 가격도 올랐다는 것이다.

아직도 주택 수요에 비해 팔려고 내놓은 매물이 부족한 상태를 유지하며 가격은 내려갈 기미를 전혀 보이지 않고 있다. 이 시점에 누구나 어떻게하면 부동산을 구입하여 재산을 불릴 수 있는지 고민하시는 분들이 많다.

투자용 주택 구입은 크게 2가지로 분류된다. 첫 번째는 허름한 집을 싸게 구입하여 잘 고친 다음 다시 파는(Flipping) 방법이고 다른 하나는 투자용으로 주택을 구입 한 뒤 렌트를 주는 방법이다.

2019년 통계에 의하면 Flipping 으로의 평균 수입은 39% 였다고 한다. 이는 다시 말하면 10만달러 투자하여 다시 팔아 평균 ＄39,000의 수입을 올렸다는 것이다. 그리고 같은 해 구입한 투자용 주택을 랜트 주었을 경우 수입은 50만달러 투자에 ＄75,000 즉 15%의 수입이 있었다고 한다.

이것은 2019년 1년간의 기록이고 평균적으로 지난 30년간 투자용주택의 평균수입은 4-5% 이었다고 한다. 이는 지난 50년간 주식에 투자하여 평균적으로 벌었던 8%에 비하면 다소 적은 수입이다. 하지만 부동산은 건물이 담보로 존재하므로 안정된 투자처로 인식되어 왔다. 아래 Flipping과 랜트 건물 구입의 장 단점을 간단히 알아본다.

■House Flipping

장점: 훌륭하게 투자하면 단기간에 많은 수입을 벌 수 있다.

단점: 1. 돈을 많이 벌 수 있는만큼 위험부담도 크다. 2.좋은 물건이 나오면 캐쉬로 거래 하는 경우가 많으므로 충분한 자금이 없을 경우 하드머니(집을 담보로 수입증명 없이 받는 융자)론을 쓸 경우 이자와 비용이 많이 들어갈 수 있다. 3. 집을 구입한 후 고친 다음 바로 팔면 short term capital gain tax를 많이 지불 해야 한다.

■Rental Property

장점: 1. 수입이 많을 경우 인컴 property를 통해 각종의 세금 공제를 많이 받을 수 있다.( Repair, maintenance, property tax, insurance, HOA and so on). 2. 오래 보유할 경우 원금도 계속 갚아지고 건물 가격상승도 기대 할 수 있다.

단점: 1. 오래된 집이나 수리가 많이 필요한 집을 샀을 경우 수리비용이 많이 들어갈 수 있다. 2. 골치아픈 세입자가 들어와 집을 망가뜨리거나 랜트를 제때에 내지 않고 버틸 경우 남감할 수 있다. 3. Management company를 고용할 경우 몸은 편하지만 총 렌트의 7-10%에 해당하는 비용을 매달 지불하여야 한다. 4. 특히 중산층이 아닌 저 소득층이 많이 거주하는 지역에 렌트 건물을 구입할 경우 현재 렌트비가 높더라도 상황에 따라 렌트를 내지 않으면 골치아플 수 있다.

일반적으로 Income Property를 융자 받을 경우 일반 거주를 위한 목적의 융자보다 이자가 0.5% 이상 비싸다. 이는 보통 테넌트들이 집 주인 보다 집을 험하게 쓰기 때문이다.

따라서 돈을 빌려 주는 은행에서는 그만큼 위험이 높을 수 밖에 없다. 그리하여 이자가 더 비싼 것이다. 그리고 인컴 유닛을 살 경우 적어도 30% 이상 다운 하는 것이 바람직 하다. 또한 렌트가 안나오더라도 적어도 1년 이상 버틸 수 있는 자금 여력은 필수이다. 특히 다운 페이는 여유자금으로 해야지 빌려서 하는 것은 금물이다.

영어 속담에 “NO PAIN, NO GAIN”. 이라는 말이 있다. 말 그대로 어느 정도 위험을 갖지 않고서는 이익을 남길 수 없다는 말이다. 우리는 불확실성의 시대에 살고 있다. 누구도 한 번에 일확천금을 꿈꾼다는 것은 허상이지만 적어도 `묻지마 투기’가 아닌 `현명한 투자’로 자기 재산을 불릴 수는 있다.

하지만 100% 완벽한 투자는 없다. 모르면 실수하고 수업료 내면서 배우는 것이 진정한 투자자로서의 길이 아닐까 한다. 남들이 하니까 나도 하는 방법 말고 꾸준한 관심과 배우려는 노력 그리고 부지런함이 필요함은 말할 필요도 없다.

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<브라이언 주 리웨이 펀딩 대표>