거주용 단독 주택 시장이 한 숨을 고르고 있는 사이에 투자용 부동산 시장은 여전히 매물 부족으로 뜨거운 상태이다. 팬데믹의 영향으로 그동안 밀렸던 수요와 더불어 장기로 NNN 리스 계약된 투자 매물의 인기가 폭발적이다. 가격대에 상관없이 계속해서 오퍼 경쟁 중이고 가격상승 현상이 7월에도 여전히 이어지고 있다.

바이어들 구입 경쟁하고 있는 대상은 델타바이어스 등 또 한 번의 팬데믹의 파도가 오더라도 거뜬히 버틸 수 있는 상가 매물이다. 온라인 주문, 커브사이드 픽업, 드라이브 스루 플랫폼을 가지고 있는 퀵서비스 식당과 커피숍은 코로나19 동안에도 훨씬 나은 상태를 증명해 보였기 때문이다. QSR이라고 불리는 퀵서비스 레스토랑들 즉, 맥도널드, 스타벅스, 버거킹, 치폴레, 칼스주니어, 웬디스와 같은 미국 전역에서 퍼져 있는 내셔널 프랜차이즈 비즈니스가 15년에서 20년씩 입주해 있는 것들이다.

스타벅스는 300여개의 새 가게를 픽업, 케리아웃 전용 매장으로 바꾸어서 재오픈하고 했고, 전에 많은 사람들이 몰렸던 쇼핑몰 내부에 있었던 식당들 보다는 단독 건물로 매우 잘 보이는 곳에 위치하고 편리하게 음식을 픽업할 수 있는 곳이 코로나를 지내면서 훨씬 더 유리하다는 것을 보여주고 있다. 소위 Pad site는 렌트비도 높게 받을 수 있을 뿐만 아니라, 코로나마저 강하다는 이유로 단기, 장기 상가 투자자들로부터 모두에게서 주된 목표물이 되고 있다.

가격이 오르고 매물이 없는 상황과 더불어 레버리지를 이용해서 구입할 수 있는 건물 가격이 이전만 못해졌다. 남가주 Rialto에 올 10월에 완공하는 맥도널드 세입자가 20년 NNN 계약을 한 단독 건물이 CAP 3%에 매물이 나왔다. 은행 이자 3.5%를 받아서 수익률 3% 매물을 사야 하는 말도 안 되는 구조이다. 올 초에 리버사이드 카운티의 한 판다익스프레스 단독 건물도 20년 리스에 CAP 3.5%에 즉각 에스크로에 들어가 버렸다.

가격이 올라가고 CAP이 낮아졌기 때문에 다른 인컴이 없이 은퇴 후 구입하는 건물의 렌트 수익으로 지내야 하는 바이어의 경우 50% 또는 그 이상의 다운 페이먼트를 해야 한다. 이런 구조에서 이자율 3.5% 라면 CAP 5% 이상의 수익구조를 가진 매물이 필요하다. 하지만, 현실은 CAP 5% 매물은 중가주 지역에서도 만나기 어렵고 텍사스, 애리조나, 오레곤과 워싱턴주 대도시에서 약간 벗어난 지역에서 찾아볼 수 있다. 사거리 코너 또는 월마트, 타겟, 홈디포 등 앵커 테넌트가 있는 대형 쇼핑센터 내에 있는 단독 건물 등 위치를 확인하고, 인구가 계속해서 증가하는 지역인지 여부와 주변에 스타벅스, 맥도널드가 있는지 여부도 확인해 보면 도움이 된다.

테넌트 비즈니스가 코로나19 때에 잘 해왔음이 증명되어야 하고, 프랜차이즈 계약상 건물 업그레이드가 강제가 되어있는지에 대한 내용 등 리스계약서를 잘 검토하는 등의 분석과 검증이 철저히 해야 하겠다. 지붕, 주차장 등 일부 테넌트의 책임이 아니라 오너가 관리해야만 하는 사항을 체크해보고 리스 계약기간 중 렌트 인상률, 무엇보다도 테넌트에 대한 리서치를 게을리해서는 안 된다. 프랜차이즈 비즈니스 운영자가 사거리 코너 또는 쇼핑센터내에 땅을 구입하여 레스토랑을 지은 후에 건물을 팔고 세입자로 들어가는 셀러리스백 매물도 요즘 자주 보게 되는데, 최근 버거킹, 파파이스치킨을 북서부 해안 오레곤과 워싱턴주에서 활발히 오픈하고 있는 Ambrosia QSR 회사는 2019년부터 올해까지 60여개의 신축 QSR 투자매물을 공급했다.

세금유예를 위한 1031 교환을 목표로 하는 고객들은 현재 팔고 있는 매물의 에스크로가 끝나지 않았을 경우에 그 오퍼가 약해서 밀리는 상황이므로 컨틴전시가 제거가 된 상태에서 오퍼가 고려된다는 점이 경쟁이 많은 매물에 오퍼를 쓸 때에 고려해야 한다. 하지만, 에스크로가 종결된 후에 매물을 찾기에는 180 일이라는 시간이 너무 촉박하기 때문에, 그 시간적인 여유가 없는 점이 모든 1031 바이어들이 가지고 있는 딜레마이다.

문의 (213) 626-9790

<해리 정 드림부동산 부사장>