부동산, 집값이 왜 오르지? 언제 부동산을 살 수 있고, 언제 사야 하지? 내 집 마련이 먼저인가? 투자가 먼저인가?

그런데 너무 오랜 동안 돈만 모으고 있다면, 돈을 모으는 속도보다 집값 오르는 속도가 더 빠르다는 것을 인지해야 한다.

가장 좋은 것은 내 집 마련을 먼저 해 놓는 것이다. 돈이 돈을 버는 시스템을 만들기 위한 여정으로 내 집 마련 부동산이 먼저라는 것이다.

내가 가진 자산으로 부동산을 사서, 렌트를 줘서 현금을 만들고 그 현금으로 또 다른 투자를 할 수 있고. 혹은 월세를 통해 매월 현금을 창출할 수 있다.

주택 가격 수준에 따라 고가, 저가 그리고 그 중간에 해당하는 세 가지 유형으로 분류해 판매 동향을 살핀 결과, 고가형 주택이 많이 팔리고 있다. 대부분의 상업용 부동산이 고전하고 있지만 거주용 부동산 시장은 집값 상승으로 의외로 선전하고 있다. 지금 거주용 부동산 시장은 셀러의 마켓이다

■주택 구입 여건 최악

지난달 LA와 오렌지카운티의 집값이 또다시 오르며 신기록 행진을 이어갔다. 남가주 일대의 거래량은 일제히 감소했지만, 매물 증가세가 감지된 것은 고무적이라는 분석이다. 이는 작년에 비해 39.1% 오른 사상 최대폭이고 두 달 연속 전년 대비 30% 이상 오름세였다.

주택 구입 여건이 악화되면서 주택 임대를 지속하는 세입자가 늘고 있다. 주택 세입자들로 하여금 현재 임대 중인 주택에서 계속 거주를 허용하는 ‘스테이 풋’의 원인은 역대 최악으로 치닫고 있는 주택 구입 여건이다.

■주택 가치 상승, 임대료 인상 영향

이미 큰 폭으로 뛰어오른 주택 가격이 더 오를 경우 주택 임대료 상승에 영향을 미칠 수 있다.

주택 가격 상승폭에 비하면 여전히 낮은 수준이지만 주택 세입자들의 등골을 휘게 하는 부담이 아닐 수 없다.

이 같은 주택 임대료 상승세는 주택 가격 상승과 연관이 있다. 주택 가격이 급등하면서 주택 보유자들이 납부해야 하는 재산세도 덩달아 뛰는 실정이다.

재산세 상승에 대한 부담을 임대료 상승으로 해결하려는 건물주가 많아져 주택 가격 상승세가 잠잠해지는 않는 한 임대료 역시 상승 압박을 피하기 힘들 전망이다.

■임대료 인상 대비해야

‘스테이 풋’을 결정하는 주택 세입자가 늘면서 임대 재계약 사례도 늘고 있다. 임대 재계약을 실시하려면 피할 수 없는 것이 임대료 인상이다. 현재 주택 임대료가 상승세이기 때문에 재계약을 계기로 임대료를 올리려는 건물주가 대부분이다.

그러나 건물주가 터무니없이 많은 금액을 올리려고 할 경우 임대 재계약서에 서명하기 전에 임대료 인상폭을 조정을 요구해 볼 수 있다. 지난해부터 코로나 팬데믹 여파로 임대료 연체 세입자로 인한 골머리를 앓는 건물주가 많기 때문에 그동안 임대료를 제때에 납부한 세입자라면 건물주가 임대료 인상폭을 낮출 가능성도 크다.

■금리 인상

코로나19 사태 이후 전 세계가 천문학적인 규모의 돈 풀기에 나섰는데, 백신 접종 확산에 따른 경기회복이 기대되면서 금리 인상을 당초 예상보다 앞당길 수밖에 없을 것으로 보인다. 금리는 집값에 영향을 미치는 변수 중 하나일 뿐이다. 집값은 금리 외에 집값 상승 기대심리(기대수익률) 등 각종 변수에 좌우된다.

‘금리 인상=부동산 가치 폭락’이라는 공포의 말은 자주 등장한다. 과연 그들의 말처럼 “금리 인상이 단행되면 정말 폭락하게 될까?”

이에 한 전문가는 경제 위기 같은 외부 충격이 없는 한 부동산 가격이 하락세를 받기 쉽지 않다고 전망했다. 즉, 금리 인상으로 향후 부동산 시장이 일시적으로 하강 압력을 받을 수 있지만, 확실한 공급 확대나 경제 위기 같은 외부 충격이 없는 한 부동산 가격이 하락세를 받기 쉽지 않다는 것이다.

문의 (949)873-1380

<써니 김 뉴스타부동산 어바인 명예부사장>