크레딧 점수가 낮다고 융자가 나오지 않는 것은 아니다. FHA가 Guarantee하는 융자 프로그램을 이용하면 크레딧 점수가 580점 이라 해도 3.5%의 다운페이로 주택 융자를 받을 수 있다.

참고로 Federal Housing Administration (FHA)는 연방 주택국(Department of Housing and Urban Development)의 산하 기관이다. 정부는 1934년 시작된 FHA프로그램으로 인하여 주택 융자를 많은 사람에게 가능하게 함으로써 주택시장을 진작 시켜 왔다.

FHA 융자는 크레딧이 좀 모자라고 다운페이가 적거나 없는 처음으로 집을 사는(first time home buyer)들에게 아주 적합한 융자 프로그램이다. 물론 이세상에 다 좋은 것은 없듯이 장점과 단점이 같이 존재한다. 일반 융자(conventional loan)과 대비 하면서 장점과 단점을 알아본다

장점:

1. 일단 FHA가 다른 론들과 다른 최고의 장점은 크레딧 점수가 580점 부터 융자가 가능하다는 것이다. 일반 주택 융자는 적어도 크레딧 점수가 640점 이상은 나와야 융자를 받을 수 있다.

2. 다운페이가 3.5% 부터 융자가 가능하다. 일반 융자도 3% 다운 프로그램이 있지만 무척 까다롭고 크레딧 점수가 최소한 740점이상이 되어야 가능하다.

3. 일반 융자일 경우 셀러가 바이어에게 주택 판매가격의3%까지만 크레딧을 줄 수 있지만 FHA 융자에서는 6%까지 크레딧을 주는 것이 가능하다. 즉 바이어가 아무 다운이 없어도 셀러 크레딧 만으로 다운하고 크로징 코스트를 지불 할 수 있다는 뜻이다.

4. FHA 융자의 경우 Collection Account 가 ＄2,000 아래일 경우 갚지 않고도 융자가 가능하다. (병원 Collection은 제외) 만약 collection금액이 ＄10,000 이라면 5%인 500불을 월 페이먼트에 더하여도 융자 자격 조건에 문제가 없다면 10,000불을 갚지 않으면서 융자가 가능하다. (일반 융자는 collection을 모두 갚아야 융자 가능함)

단점:

1. 얼마를 다운하는가에 상관 없이 모기지 보험을 매달 지불 하여야 한다. 보통 융자금액의 0.45% 에서 1.05% 까지 융자신청인의 조건과 다운페이에 따라 다른 비율로 매달 나누어 모기지 페이먼트와 함께 지불한다. 일반적으로 재 융자를 하지 않는 한 집 가격이 많이 올랐다 하더라도 모기지 보험은 없어지지 않는다. (일반 융자는 적게 다운하고 모기지보험을 내더라도 집 가격이 올라 현재 론이 최근 집 가격의 78% 아래로 떨어지면 모기지 보험을 없앨 수 있다)

2. FHA 융자를 받으려면 Upfront mortgage insurance premiums(미리 지불하는 보험금)을 지불 하여야 하는데 보통 융자금액의 1.75% 이다. 이는 한 번만 지불 하면 되지만 융자 금액이 크다면 만만한 액수는 아니다.

3. 감정를 꼭 요구한다. (요즘 일반 융자의 경우 같은 크기나 동네에 비슷한 팔린 집들이 많을 경우 감정을 궂이 하지 않아도 융자가 가능한 경우가 많다. 하지만 FHA 융자에서는 FHA에서 승인 받은 감정사가 감정을 하여 제출 하여야 융자가 가능하다.)

4. 융자금액이 한정되어 있다. FHA 융자는 처음 주택을 사는 사람들과 주택이 필요한 중간층 바이어에 촛점을 둔 융자 프로그램이므로 융자 한도액이 정해저 있다. 일반적으로 ＄548,250까지가 상한 선이다. 지역에 따라 ＄822,375까지 가능한 경우도 있다. 하지만 일반 융자는 보통 200만 불 까지 융자가 가능하고 은행에 따라서 그 이상도 가능하다.

결론: 주택을 구입함에 있어서 FHA loan을 받을 것인지 일반 론을 받을 것인지 결정하기 전에 본인의 크레딧 점수와 재정적 상태(다운페이)를 고려함이 바람직 하다. 일반 적으로 FHA loan은 처음으로 집을 사거나 크레딧이 사정상 별로 좋지 않은 경우, 그리고 다운페이가 없거나 적을 경우 좋은 옵션이 될 수 있다. 집은 무리해서 샀다간 큰코 다치키 쉽다. 각자 자신의 처지에 맞는 집을 사야 두다리 쭉 뻗고 편히 살 수 있다.

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<브라이언 주 리웨이 펀딩 대표>