물가가 올라도 너무 많이 올랐다. 부동산 에이전트라 집값 오르는 것만 신경 쓰고 있다가 주위의 모든 물가 오른 것을 보지 못했다. 새삼스레 눈이 확 떠지게 가격이 오른 마켓의 물건가격과 모든 식당의 음식가격은 작년 이 맘 혹은 코로나사태가 터지기 직전인 2019년 가을 겨울의 물가와 비교해서 15-20% 이상 오른 것으로 보인다. 왜 이렇게 올랐을까?

코로나사태로 수많은 사람들이 실업자가 되고, 미국경제 전체가 엄청난 타격을 입게 되니, 이의 타개책으로 천문학적인 경기부양자금을 시중에 풀어 넣을 수 밖에 없었고, 그 자금들은 시장의 회복에 큰 역할을 하면서 다시금 경기가 되살아 나기 시작하였으나, 엄청나게 풀린 풍부한 시중자금의 영향으로 모든 물가가 상승하게 되는 역작용, 부작용이 시작된 것 같다.

코로나사태가 상당 부분 잡혀 이제 조금 숨을 돌릴 만하니 물가가 이미 저만치 올라버렸으니 하루하루 한달 벌어 한달 써야 하는 빠듯한 저소득층에서는 또다시 한숨이 나올 수 밖에 없다.

근데, 집값은 왜 이렇게 올라 있을까? 언제 이 고공행진이 멈추어지고 집가격이 내려갈까? 언제쯤에는 정상적인 주택시장의 모습을 보게 될까? 사실 많은 주택전문가들이 코로나 사태가 본격적으로 시작될 당시, 미국경제의 하락과 함께 부동산시장도 어려워 질 것이고 집값도 떨어질 것이라고 모두다 예상하였는데, 이와는 정 반대로 집가격이 작년초에 비해 15-20%가까이 오르고 말았다.

여러 많은 이유와 원인이 있겠지만 부동산 브로커의 입장에서 대표적인 원인을 한두가지 고르자면, 우선 집가격을 올린 가장 큰 원인이 사상 최저의 이자율이다. 급격하게 무너지고 있는 경제, 거의 죽기 일보 직전의 경제를 수술대 위에서 살리는 유일한 방법이 이자율의 하향조정이었고, 대규모의 자금지원이었다. 1930년대의 경제공황을 이겨낸 2020년의 뉴딜정책인 셈이다. 이자율을 최저로 낮추고 나니 주택을 담보로 돈을 빌려 집을 사는 이른 바, “주택담보장기대출” 인 모기지 (Mortgage) 의 이자율이 또 사상최저로 낮아 지게 되어 대부분의 바이어들이 주택구입에 몰려들게 된 것이다. 게다가 지난 몇 년 동안 지속적으로 가파르게 올라 왔던 아파트 렌트비도 한 몫 했다. 비싼 렌트비를 내는 것보다 그간 모아두었던 자금을 바탕으로 저렴한 이자율의 모기기대출을 받아 집을 사니, 그 집의 대출금의 원금, 이자, 주택세금, 보험료, HOA 및 관리비용까지 모두 더해도 지금까지 내어오던 비싼 렌트비와 거의 같아서, 한국적 용어로 영끌, 즉 영혼까지 끌어서 작은 집이라도 구입하지 않을 수가 없다. 게다가 급여를 받는 직장인인 경우에는 렌트비용은 연말 소득세 정산시 세금공제가 되지 않으나, 내가 구입한 주택인 경우에는 월모기지의 이자, 주택세금 등이 공제항목으로 들어가니 더욱 이익이고, 또 매달 모기지를 갚아 나가는 것이니, 렌트비와는 다르게 집에서 거주하면서 투자하는 일거양득의 효과를 얻을 수 있으니, 집을 구입할 능력이 되면 무리해서라도 집을 사야 하는 것이 당연한 것이 되었다.

근데, 이렇게 바이어가 몰리다 보니 당연히 공급이 수요를 따라잡기 어려웠고, 집이 나오지 말자 열명이상의 바이어가 몰리면서 원래 나온 집가격의 10-20%를 더 얹어 주어야 구입하게 되는 기현상까지 발생하게 된 것이다. 당연히 정상적인 주택시장이 아니다. 그럼 언제쯤 정상적인 시장이 올까? 현재는 매물이 너무 부족하다. 집가격이 많이 올랐다 해서 그 집을 팔고 다른 집을 사려고 해도 그 다른 집도 가격이 이미 오른 터이라 이 방법도 쉽지가 않다. 오른 가격에 집을 팔고 작은 아파트 렌트로 옮겨서 몇 년을 거주하면서 집값이 떨어지기를 기다리는 경우가 아니면 그렇게 하지 않는다. 그러니 굳이 자기 집을 팔 이유가 없으니 매물이 여전히 부족하게 되고 그러니 집가격은 당분간 오를 수 밖에 없다.

그러나 좀 전에 언급한 이자율이 관건이다. 인플레이션의 기세가 염려스럽다. 연방에서 그래도 내년 2022년 연말까지는 이자율을 올리지 않는다고 하지만, 지금 물가상황을 보면 금리인상이 올해 연말이전에 한번 일어날 것 같은 느낌이 강하다. 금리가 오르면 모기지 이자율도 오르게 될 것이고, 오른 이자율이 밀물 같은 바이어의 구매행진에 상당한 영향을 끼칠 것은 어렵지 않게 예상할 수 있을 것 같다.

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<제이슨 성 발렌시아 Regency KJ Realty 대표>