팬더믹으로 집가격이 떨어질 것이라는 예상과는 달리 집가격은 여전히 고공행진을 이어가고 있다. 원하는 집을 사려면 현재 감정가격에 상관 없이 적어도 리스팅 가격보다 5-10%는 더 올려 오퍼를 써야 살 수 있는 웃지못할 이야기들이 전해진다. 이에 따라 빌려야 하는 융자금액도 높아지면서 점보융자가 아니면 집을 살 수 없는 경우도 비일비재하게 일어나고 있는 상황이다.

현재 Hi-balance conforming loan limit은 ＄822,375불이고 일반 conforming loan limit은 ＄548.250불이다. 융자금액이 Hi-balance conforming limit을 넘어가면 점보 융자라 분리하고 모든 융자를 받는 가이드라인도 달라진다. 그러면 자격조건이 어떻게 달라지는지 그리고 일반 컴퍼밍론과 비교하여 단점들은 무엇인지 그리고 마지막으로 대안으론 어떤 방법이 있는지 알아본다.

1. Qualification(자격조건) 크레딧: 일반 컨퍼밍 융자에서는 크레딧 점수가 620점 부터 융자가 가능하지만 점보론은 적어도 720점 이상은 되어야 융자가 가능하다. b) DTI(Debt to income ratio):일반 융자에서는 집페이먼트와 매달 나가는 모든 페이먼트의 총 합계가 수입의 49.9% 아래라도 융자의 자격조건이 되지만 점보 융자일경우 43%를 넘어가면 융자가 나오지 않는다. 예를 들면 일반 융자는 수입이 월 ＄10,000이라하면 매달 나가는 페이먼트(새로살 집 페이먼트 포함)이 ＄4,990불 이면 융자가 가능하지만 점보로 융자를 받을 경우 ＄4,300이 넘어가면 융자가 힘들어진다는 뜻이다. C) Documentation: 일반 융자일 경우 자영업자라 가정할 때 지난 5년간 비지니스를 해왔다면 최근 1년 치만으로 융자를 받을 수 있지만 점보일 경우 2년치 세금보고의 평균을 수입으로 간주 하기 때문에 그 만큼 융자 받기가 어려울 수 있다. 그리고 다운할 돈의 출처, 은행 스테이트먼트 등등 더 많은 서류들을 요구한다. d) appraisal: 일반 융자일 경우 1번만 감정을 하면 되지만 점보 융자일 경우 다른 감정사에게 다시 한번 더 감정을 요구하는 경우가 많다. 즉 추가 비용이 발생할 수 있다.

2. 점보 융자의 단점

a) Higher down payment: 일반 융자일 경우 3%(FHA) 혹은 0%(VA) 다운으로도 융자가 가능하나 점보 융자일 경우 적어도 20% 이상은 다운을 해야 한다.

b) Potentially higher interest rate: 점보 융자는 대부분의 경우 일반 융자보다 이자가 0.25% 이상 비싸다.

c) Higher closing cost: 점보론은 심사 과정이 더 까다롭고 많으므로 일반 융자보다 융자 비용이 비싼것을 감수해야 한다.

d) Longer Processing time: 일반 융자일 경우 융자기간이 30일 내외로 짧은데 비해 점보융자는 시간이 주로 더 걸릴 수 있다. 왜냐하면 은행에서 서류를 팔아야 하므로 investor가 론을 살 수 있는지 미리 점검을 하여야 하기 때문이다.

3. 그렇다면 융자금액이 큰데 서류보강이 힘들다면 다른 방법은 어떤 것이 있나?

어쩔 수 없이 많은 융자를 받아야 하는데 자격조건을 맞추기 힘들다면 인컴 서류 없이 융자를 받을 수 있는 Easy Doc 이나 12 month bank statement프로그램을 이용할 수 있다. 이자는 약 4% 정도로 다소 비싸긴 하지만 융자를 일단 받을 수 있으면 그리하고 다음을 기약하는 방법도 좋은 대안이 될 것이다. 서브 프라임때 Easy Doc 프로그램으로 다운 없이 융자를 100%까지 해주고 집 페이먼트를 지불하지 못하는 상황이 발생하여 문제가 많아 없어졌던 프로그램들 이지만 요즘 다시 비교적 저렴한 이자로 200만 불 론 까지 점보 융자에 대한 대안 융자 프로그램으로 자리매김 하고 있다. . 하지만 다운을 25%에세 30% 이상을 해야 하는 단점이 있는 것도 사실이다.

전화: (213)219-9988

이메일: brianjoo@aol.com

<브라이언 주 리웨이 펀딩 대표>