미국은 부동산 투자에 대한 호의적인 정책을 100년 이상 고수해 온 나라다. 그래서 부동산 투자자들에게 주는 세법상 혜택이 있다. 부동산을 소유함으로써 얻어지는 혜택을 2가지로 요약해 본다면 첫째는 일정 기간 동안 보유하다가 매도하는 경우 시세 차익이 발생한다는 것이다. 둘째로는 일정 기간 세를 줌으로써 임대 수익이 발생한다 것이 또 다른 혜택이다.

갈수록 부동산 공급이 더 위축되고 있는 상황이다. 이에 부동산 가격은 하루를 마다하고 계속 가파르게 상승 중이다.

이 같은 흐름은 코로나19로 많은 사람이 재택근무를 하면서 주택 수요가 늘어난 상황에서 기인한 것이다.

또한 저금리 기조에 기존 주택 소유자들이 리파이낸싱(재융자)을 하고 이사 대신 잔류를 택하면서 공급이 줄었다. 여기에 수백만 명의 밀레니얼 세대가 주택 구매 주류인 30대로 접어들고 있는 점도 가격 상승 원인으로 꼽힌다. 그들은 모아둔 자금을 헐어서 부동산 구입에 힘쓰고 있다.

지금 주택 시장은 단순한 셀러가 아닌 ‘슈퍼 셀러’(판매자가 갑인 상황) 시장이며 “공급과 수요의 불균형이 금방 사라지지는 않을 것”이라는 게 전반적인 전망이다.

그러나 주택 시장이 호황인데 반해 상업용 부동산 시장은 주춤하고 있다. 재택근무가 새로운 근무 환경이 되면서 사무실 가치가 떨어진 것이다.

이 시점에서 집값이 오르는 몇 가지 이유를 나눠 보고자 한다.

첫째, 마켓에 나온 집이 정말 많이 없다. 둘째, 셀러가 집을 매도한 후 이사 갈 집을 구하기가 쉽지 않아 집을 팔지 않는 사람들이 많다. 셋째, 낮은 이자율은 바이어뿐만 아니라 셀러에게도 좋은 조건이므로 리파이낸싱을 하여 페이먼트하는 데 있어 훨씬 부담이 덜어졌다. 넷째, 집을 짓는 자재의 가격이 3배 정도는 올랐다. 신규 주택 건설 역시 주택 수요를 따라잡지 못하고 있다.

요즘 달라진 부동산 마켓 트렌드를 바이어들에게 도움이 되는 마음으로 나눠 보고자 한다.

요즘은 주택 매물을 목요일쯤 마켓에 올린다. 그리고 금~일요일 3일 정도 집을 오픈해서 쇼잉한 후 월요일이면 오퍼는 끝이 난다. 보통 오퍼는 집집마다 다르기는 하지만 어느 경우에는 매물 하나에 40개 이상의 오퍼가 들어오기도 하는 게 현재 시장의 상황이다. 몇 만달러를 올려서 오퍼를 쓰는 것은 기본이고, 계약서 조항 또한 셀러의 마음에 들어야 한다.

기본적으로 4~5번 오퍼 경쟁에서 탈락해 쓴맛을 보는 바이어들을 주위에서 흔하게 볼 수 있는 상황이다. 그래서 오퍼 경쟁에서 밀려나면 실망하고 더 과감하지 못했던 것에 대해 후회한다. 사실 정확한 시세를 끄집어 낸다는 것은 부동산 시장의 성격상 쉽지 않다. ‘보통 얼마에서 얼마 사이에 팔리겠구나’하는 ‘범위’속에서 전략을 세워야 한다. 가능한한 객관적으로 보아야 하는데 그게 쉽지 않다. 사실 이 단계는 부동산 에이전트가 거의 전적으로 감 잡아 주어야 한다. 모든 복잡한 생각을 버리고 바이어는 스스로에게 다음의 질문을 해보는 것이 좋다. “이 집이 나에게 얼마의 값어치가 있나?” 그리고 내가 이 집을 사기 위해 주어도 아깝지 않을 최고의 가격을 정하길 조언한다.

대체로 부동산 시장의 성수기는 봄과 여름이다. 이번 백신의 접종 및 배포는 결과적으로 경제 회복에 대한 기대를 자극하고 금리 상승 전 주택 시장 수요의 급등세를 이번 봄과 여름 시즌에 보여줄 가능성이 있다. 많은 사람이 금리가 오르기 전 낮은 금리를 활용하여 주택 시장에 뛰어드는 모습을 볼 수 있다.

우리 모두는 2008년 리먼 브라더스의 파산으로 시작된 전 세계 부동산의 붕괴로 인한 경제적인 트라우마를 가지고 있다.

과연 이 시기가 위기인가 아니면 위기 극복을 위해 더 준비해야하는 시기인가?

어떤 이에게는 위기이며, 어떤 이에게는 위기는 곧 기회가 될 것이다.

부동산 필드에 발을 들여놓은 지 어느덧 17년이다. 영원히 오르고 영원히 내리는 부동산은 없다.

문의 (949)873-1380

<써니 김 뉴스타부동산 어바인 명예부사장>