어느덧 2021년도 3월로 접어들었다. 항상 인생에서 오르막이 있으면 내리막이 있듯이 이자도 마찬가지로 세상의 이치를 따르고 있는 듯 하다. 지난 2월 초 사상 최저를 운운하던 모기지 금리가 조금씩 오르며 이제 모기지 금리 역사상 최저 이자는 역사속으로 사라지고 있다. 현재 이자는 2020년 여름 수준인 2.9% 대를 찍고있다. 한때 30년 고정 모기지가 2.5% 이하까지 내려 가더니 2.75%를 지나 지금은 3%대를 바라보고 있다. 이는 30년 고정이자의 기준이 되는 10년 만기 국채 이자가 최저 0.98에서 지난 2월 초 1.08로 오르더니 2월 25일에는 1.45%로 오른것이 주된 이유이다. 이로 인하여 재융자 신청은 2월 전달 대비 4% 줄어들었고 주택 구입 건수도 5% 줄었다고 한다. 하지만 주택 구입 건수는 여전히 전년대비17% 더 많은 수준이다.

그렇다면 이자가 왜 오르는 것인가? 전문가들의 견해에 따르면 그 첫 번째 이유는 코비드-19 백신의 출현이다. 지난 한해는 코비드로 많은 비지니스가 문을 닫았으나 이제 본격적으로 백신 접종이 이루어지면서 경기가 다시 살아나리라는 기대심리가 있기 때문이다. 두 번째 이유는 경기 진작책으로 정부가 계속 돈을 풀고 있다는데 있다. 2021년 1월 2차로 국민 1명 당 600달러들 받았고 다시 1400달러를 더 받을 것이 확실시 되고 있다. 돈이 돌면 경기가 살아날 것은 당연할 것이다. 마지막으로 바이든 정부가 계속하여 2차 PPP를 비롯한 많은 경기 부양책을 내 놓고 있으므로 경제가 낳아지고 옛 수준을 회복하게 되면 인프래이션을 걱정해야 하고 결국 이자가 오를 것이다.

올해 말 그리고 2022년의 이자 전망은 어떠한가? 페니메의 전망치에 따르면 2021년 30년 모기지 이자는 3% 에서 3.25% 정도를 왔다갔다 할 것이라 한다. 그리고 2021년에는 3.5%수준이 될 것이라 내다보고 있다. 하지만 연방정부가 2022년 까지 경기가 수준에 오를 때까지 거의 제로 금리를 유지할 것이 확실 하므로 급격한 이자 상승은 없을 것이라 한다. 보통 실업률이 높아지면 이자가 내려가고 경기가 좋아지면 이자가 올라가는 것이 기본이다. 경기가 좋아져 Bond Yield가 올라가면 이자가 올라가고 반대로 내려가면 이자도 내려간다. 또한 주식이 내려가면 이자가 같이 내려가는데 이는 주식시장의 몰락은 경기가 좋지 않음을 보여 주기때문이다.

그러면 대책은 무엇인가? 만약 그간 여러가지 이유로 재 융자를 미루어 왔고 현재 이자로 재 융자를 하여도 의미가 있다면 재 융자를 서두르는 것이 바람직하다. 현재는 10명에게 물어보면 9명이 이자가 더 떨어지지는 않을 것이라 생각하고 있다. 먼저 자신이 융자가 가능한지 가늠해보고 재 융자 준비를 해야 한다. 많은 분들이 자신이 크레딧이 800점 이상이고 집에 에쿼티가 충분하고 현재까지 한 번도 모기지 늦게 낸 적이 없으니 은행이 자신에게 론을 주지 않는것은 말이 안된다고 하신다. 또한 돈 안내면 집 가져갈 텐데 왜이리 까다롭냐고 불평하는 경우가 많은데 여기 완벽한 Home borrower의 기준을 제시한다. 1. 크레딧 760점 이상, 2, 30% 이상 다운 혹은 현 집값대비 융자금액이 60% 이하 , 3. Owner Occupied with single family house, 4. Enough income( 본인의 수입이 새로이 융자를 받아내는 모든 페이먼트(원금+ 이자 + 재산세 + 보험 + 모든 카드 빛 페이먼트 + 자동차 페이먼트(만약 있다면)) 의 2배 이상 된다면 완벽한 Home borrower가 된다고 보시면 된다.

이 상황에서 집을 사야 하나? 위에서 언급했듯이 현재 주택 구입 건수는 2020년 같은 달 대비 17% 상승하였다. 대략 계산하면 모기지 이자가 1% 오르면 집가격이 10% 내려와야 현재 수준의 페이먼트를 내게 된다. 하지만 현재 그렇게 이자가 많이 올라간 것은 아니다. 하지만 집 가격은 사려는 사람에 비해 매물이 부족하여 좀처럼 안정되지 않는 분위기 이다. 현재 많은 월급이 높아 많은 세금을 내고 있거나 자녀 교육상 주택이 필요한 경우라면 주저없이 집을 사는 것이 좋을 듯하다. 집은 결과적으로 시간이 지나면 오르게 되어 있으므로 본인이 현재 상황에 맞게 잘 판단 할 수 있을 것이다.

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<브라이언 주 리웨이 펀딩 대표>