주지사는 지난달 30일 팬데믹으로 실업 상태인 세입자들을 위해서 6월 말까지 퇴거를 금지하는 법안에 서명을 했다. 다행히도 LA 아파트 렌트 시장은 이제 서서히 슬럼프에서 벗어날 기미가 보이기 시작한다.

세입자들은 큰 실내 공간을 더 선호하고 있어서 아직은 교외 지역을 찾는 세입자들이 여전히 많고, LA 지역 고급 아파트들의 반 이상이 무료 렌트나 기프트 카드를 계약시에 제공하고 있지만, LA 한인타운, 다운타운, 할리웃을 중심으로 렌트비 하향세가 진정이 되고 있다.

LA 지역은 아파트의 수가 잠재적인 수요에 비해서 여전히 모자라고 봄철이 되면서 팬데믹 공공보건 문제가 안정이 된다면 렌트 수요가 즉각 회복함과 동시에 렌트비가 이전과 같은 수준으로 빠르게 회복할 것으로 보고 있다. 주거용 유닛들 매물이 많아졌지만, 렌트 유예와 비어 있는 아파트들은 다운페이먼트를 많이 올려야 융자가 가능하므로 공실이 없고 렌트 유예된 유닛을 확인하는 등 신중하게 접근하여야 한다.

미국 내 쇼핑몰의 공실률은 다른 어떤 상가 부동산보다 빠르게 급증하고 있다. 팬데믹으로 인해 매장 강제 폐쇄 및 수용 인원 제한에 더욱 취약했기 때문이다. 방문객 수가 부족하여 임차인이 탈출하는 상황에 직면해 있으며 아직까지도 분명한 회복 징후가 없다. 애플스토어와 같은 매장은 쇼핑몰에 있는 다른 세입자들이 필요하지 않기 때문에 해당 쇼핑몰을 종료하고 자신의 독립된 위치로 이동하는 것을 점차 보게 될 것이라고 한다. 갭(GAP)은 2023년까지 쇼핑몰 기반 위치의 80 %를 줄이고 독립형 매장으로 변경을 추구하고 있다.

샌타모니카에 본사를 둔 마세리치(Macerich)는 전국 쇼핑몰의 점유율이 약 90 %로 대 불황 이후 최저 수준이라고 한다. 이 회사는 작년 4분기 동안 1억9,000만 달러 이상의 손실을 보고했으며, 팬데믹 관련 임대료 감소로 인해 3,800만 달러의 매출 감소를 기록했다.

전국에 있는 식당 등의 세입자와 단기 임대 만료 또는 임대 감축에 동의하면서 작년에 리스 해지 수수료로 인해 발생한 수익이 증가했다는 것이다. 즉, 세입자는 쇼핑몰 공간에서 나가기 위해 비용을 지불하고 있다. 마세리치는 2019년 내내 해지된 임대 계약을 통해서 570만불, 2020년에는 약 1,500만 달러의 수익을 올렸다. 소비자의 습관이 어떻게 변하는지, 그리고 그들이 예전의 습관으로 돌아가는지 지켜 보아야겠지만, 지금 당장은 쇼핑몰과 스트립 센터가 축소될 가능성이 크다.

미래에는 현재의 쇼핑센터들이 어떻게 진화될 것인지에 대한 예상을 보면, E-스포츠 아레나(E-Sport Arena), 대형병원, 데이터 센터, 셀프 스토리지, 심지어 공공 도서관으로 변화될 것이라고 한다.

프랜차이즈 패스트푸드 체인점들은 백신의 보급으로 점차 나아질 것으로 기대하고 있다. 치폴렛 매장은 올해에 200개 매장을 새로 오픈하겠다고 발표했다. 타코벨과 KFC, 피자헛 등을 소유한 YUM 브랜드는 팬데믹으로 인한 공사 퍼밋 지연에도 불구하고 패스트 푸드 식당의 연 4% 성장을 추구하고 있다. 매출이 안 나오는 피자헛의 운영회사를 바꾸고 KFC와 타코벨을 한지붕 두 가게 개념으로 오픈하는 등의 변화를 통해서 매출을 상승시키고 있다. 이런 경향으로 인하여 남가주 지역 프랜차이즈 식당을 테넌트로 가진 NNN 상가 매매는 여전히 뜨거운 가격으로 거래가 되고 있다. 20년 리스를 가진 신축 스타벅스 테넌트 건물은 CAP 3.5%에도 수십 개의 오퍼가 몰린다. 잭인더박스도 CAP 4.0% 내외에 거래가 성사된다.

아직까지 스트레스성 매물은 아주 드물게 보이고 매물을 찾는 바이어가 많은 셀러스 마켓 상황이다. 주거용 유닛들은 새로 지은 신축 유닛을 중심으로 거래가 이루어지고 있고, 드라이브 스루, 마켓, 리커 스토어 등 탄탄하게 비즈니스를 운영 중인 테넌트가 있는 작은 상가들이 있는 매물들은 CAP 4.5% 대에 잘 팔리고 있다. 타주에 위치한 NNN 상가 들은 CAP 6% 에서 6.5% 정도에 리스 기간 20년 보장된 조건으로 종종 거래가 되고 있다.

문의 (213) 626-9790

<해리 정 드림부동산 부사장>