코스타에 따르면 1100 S. Hobart에 2022년 8월 완공 예정인 39 유닛의 건설에 대해서 융자가 승인되어 건설사에 자금이 공급되었다고 한다. 팍뷰 파이낸셜 융자회사는 LA 코리아 타운은 팬데믹을 극복하고 다시 경기를 회복할 것이라는 긍정적인 견해와 함께 저항할 수 없는 매력적인 기회였다라는 말을 남겼다.

하지만 현재 LA 다운타운 아파트의 공실률은 3월 초 6%에서 현재 9% 이상으로 올라갔다. 고층 고급 아파트들이나 비싼 해변가 지역도 여전히 팬데믹 초기 이후부터 시작된 하락세를 계속해서 보이고 있다.

오로지 외곽 도시들만이 반대 상황이다. 주거, 일자리, 엔터테인먼트를 모두 해결할 수 있는 그런 지역들일수록 상대적으로 싼 렌트 가격에 점차 빈 아파트들이 없어지고 있고 아파트 매매가 더 활발한 경향을 보이고 있다.

최근 레인트리라는 한 투자회사는 카마릴로, 카노가팍, 글렌데일, 할리웃에 있는 550채의 아파트를 포트폴리오로 구입을 했는데, 무려 100여개의 오퍼 경쟁을 뚫었다고 한다. 올 초에 LA 지역 유닛당 평균 가격이 37만2,000달러였는데 그 거래 가격은 유닛당 25만7,000달러였다. 확실히 아파트 가격 하락의 경향이 서서히 보이고 있다. 아파트 관리를 직접 해 오시던 한 분은 보유세 부담이 없고 테넌트 관리가 적은 트리플넷 상가로 1031을 고려하고 계신다고 하셨다.

트리플넷 리테일 상가 부동산 매물 구입에 관심이 있다면 세일 매물로 나온 건물의 세입자 비즈니스에 대해서 잘 알고 있어야 한다. 리테일 상가 동향에 대해서 귀를 기울여야 한다. 아마존은 온라인 약국 비즈니스를 오랫동안 연구해 왔던 필팩이라는 온라인 약국 회사를 2018년 인수했었고 지난 달에 아마존 프라임 멤버에게 약사와의 전화 통화와 함께 이틀 안에 처방약 배달서비스를 제공한다고 발표했다.

아마존 온라인 약국 소식과 함께 월그린 주식은 9% 하락했고 CVS 는 8.5% 하락했다. 2019년도에 이어 지금까지도 대형 약국 체인이 리스되어 있는 건물의 거래가 주춤해 졌고 이미 문을 닫고 빈 채로 매물로 나오고 있다.

최근 3분기 연속 거의 세자리 숫자 성장을 기록중인 타겟은 2021년도에도 공격적으로 매장을 늘릴 계획을 가지고 있다. 이는 온라인이 아닌 실제 리테일 가게도 또한 중요하다는 것을 보여주고 있는데, 타겟은 매출의 95%가 온라인이 아닌 매장 내 매출, 매장 내에서 픽업이였다. 타겟은 2021년도에 30여개의 조금 작은 형태의 즉, 대략 1만5,000달러에서 4만스퀘어피트 정도의 타겟가게를 오픈한다고 한다. 작은 ‘타겟가게’가 들어올 만한 리테일 상가에 대한 매매도 덩달아서 상승 중이다.

상업용 부동산의 보유세를 시세대로 재산정함으로써 정부에서 더 많은 세금수입을 확보하고자 하는 법안 통과가 11월 선거에 무산이 되었는데, 오래 보유하고 있었던 상가를 팔 수 있는 기회를 보고 있던 주인들이 법안 통과 무산과 함께 실망 매물을 내놓기도 하고 있으므로 수십 년 만에 처음으로 마켓에 나온 트리플넷 상가 구입시 보유세 인상분과 테넌트와의 관계에 대해서 꼭 여러 가지 시나리오를 생각해서 대처할 방안을 마련해 두어야 한다.

리스계약서에 한번에 100% 전체를 올리지 못하도록 되어 있는 보유세 인상 상한선이 있는지 여부와 테넌트의 비즈니스의 최근 경기를 잘 분석해서 테넌트가 그 인상분에 대해서 잘 소화해 낼 수 있는지를 파악해야 한다. 트리플넷 리스 계약임에도 불구하고 갑자기 세배씩 늘어난 CAM비용에 대해서 마구잡이로 안내고 버티면 요즘과 같이 퇴거 금지 기한이 있는 상황에서 아주 곤란한 상황이 생길 수 있다.

상가 부동산 시장은 최근까지도 가격 하락은 아직은 보이지 않고 있다. 렌더들은 5년 이상 장기 렌트 계약된 테넌트가 있는 건물과 100% 모든 테넌트가 있는 건물에 대해서만 융자를 해 주는 등 까다로운 상황이지만, 좋은 가격에 목 좋은 상가를 살 수 있는 기회가 지금부터 서서히 시작해서 1~3년 내에 많은 기회가 있을 것으로 예상한다.

문의 (213)626-9790

<해리 정 드림부동산 부사장>