한인들도 이민연수가 이제 제법 되면서 투자용 부동산을 갖고 있는 사람들을 주변에서 쉽게 보게 된다. 작게는 인컴 유닛에서 아파트, 창고, 오피스, 상가 등 소유하고 있는 건물의 종류도 다양한 편이다.

투자용 부동산에서 가장 눈 여겨 보아야 할 점은 바로 수익률이다. 투자대비 과연 얼마나 수익이 있는지를 철저하게 따져 보아야 한다. 집을 사는 것은 가격 외에도 개인적인 감정인 좋다는 느낌 등으로 살 수 있지만 철저한 수익 중심의 투자용 부동산에서는 개인 감정개입은 절대 금물이다. 신축이나 재개발의 경우가 아니라면 수익률이 투자대비 현저히 낮은 매물은 피하는 것이 투자용 부동산에서 정석이다.

그럼 투자용 부동산 구입시 어떤 점들을 눈 여겨 보아야 할까?

첫째, Location. 집도 마찬가지지만 역시 투자용 부동산도 위치가 가장 중요한 넘버원 요소다. 또 구입하려는 건물의 주변 환경(인구밀도, 인컴, 거주인종 등), 사람들이 쉽게 볼 수 있는 잘 보이는 위치에 있는지, 건물 앞을 통과하는 차량의 양은 얼마나 되는지, 건물 입구는 쉽게 들어올 수 있는지 등을 잘 살펴보아야 한다. 둘째, Physical Condition. 건물의 현재 내부와 외부를 인스펙션을 통해 자세히 검사해 보아야 한다. 지붕의 잔여기간, 에어컨, 엘리베이터 등의 기계시설의 노후 정도, 배관, 건물기반(foundation) 등을 인스펙션 전문가를 고용하여 자세하게 살펴보아야 한다. 인스펙션의 결과에 따라서는 가격조정이나 심지어 구입까지도 포기할 수 있는 냉철한 판단력이 필요하다. 또한 땅, 건물 오염여부를 조사하는 환경조사(Environmental Survey Phase I & II)도 필수로 체크 사항이다.

셋째, Projected Growth. 현재의 인컴이나 현금흐름(cash flow)만 중요한 것이 아니라 구입할 건물에서 앞으로 창출해 낼 수 있는 장기 수익률도 구입 전에 계산해 보아야 한다. 사려는 건물 주변은 앞으로 5년, 10년 후에는 어떻게 변할까? 발전하는 지역인가 아니면 오히려 사람들이 빠져나가고 있는 쇠퇴하는 지역인가를 따져보는 것도 상당히 중요한 구입포인트가 된다. 인구가 계속 줄고 있는 지역은 당연히 피하는 것이 좋다. 반면에 인구가 꾸준히 유입되고 있는 지역이라면 일반적으로 전망이 밝다고 보면 된다. 주변에 이미 들어와 있거나 앞으로 들어올 회사들이나 제조업체 등의 추가 유입추세도 중요한 변수가 될 수 있다. 건물을 사기 전에 시청이나 카운티에 들려서 건물주변 신규개발계획, 도로 건설, 조닝 변경 등도 체크해야 한다.

넷째, Current Tenants. 구입하려는 건물에 테넌트들의 면모를 잘 살펴보아야 한다. 아파트의 경우는 어떤 인종의 사람들이 많이 살고 있는지? 샤핑센터의 경우 테넌트 quality를 잘 살펴보아야 한다. 입주해 있는 상가 테넌트들의 비즈니스가 어떤 업종인가? 불경기에도 잘 견디어 낼 수 있는 업종인지? 비즈니스가 사양길에 있어서 곧 폐업하거나 이주를 할 가능성이 있는 테넌트가 있는지 등 테넌트들의 조합이 어떤지 유심히 살펴보아야 한다. 테넌트의 면모를 살펴볼 때 흔히 하는 말로 은행에서 돈을 빌려줄 때 꼭 살펴보는 3가지 룰을 적용해 보면 테넌트를 평가하는데 상당히 도움이 될 수 있다. Credit, Collateral, 그리고 Capacity to repay이다.

다섯째, Flexibility. 건물을 구입할 때 쉽게 용도 변경이 가능한 유동성 있는 건물을 구입하는 것이 좋다. 건물 주변의 환경이 많이 변화되거나, 테넌트가 여럿이 나가는 경우 등 예기치 않은 상황들이 발생할 시 조닝 변경 등을 통해 건물의 용도를 쉽게 바꿀 수 있는 건물을 구입하는 것이 유리하다.

앞에서도 언급했지만 개인 취향이 가미돼 구입 여부를 결정하는 주택 구입과는 달리 투자용 부동산 구입에서는 주관적이고 개인적 판단이 절대 가미되면 안 된다. 철저히 계산된 수익률에 입각한 구입만이 생존이 가능한 것이 투자용 부동산의 생리이다.

잘못 구입해도 큰 손해를 입지 않는 주택 구입과는 달리 구입을 잘못하게 되면 최악의 경우 투자 전액을 날릴 수 있다는 점도 명심해야 한다.

문의 (714) 726-2828

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>