최근에 와서 부쩍 많은 분들이 궁금해 하는 질문이다.

향후 부동산 시장의 전망과 관련해 2008년 서브프라임 사태처럼 부동산 시장이 큰 폭으로 하락할 것이라 점치는 그룹과 소폭의 하락에 그칠 것이라고 주장하는 그룹 사이에 설전이 계속되고 있다. 오늘 칼럼에서는 부동산 시장의 큰 폭 하락을 예측하는 사람들의 주장을 간추려 보고자 한다.

부동산 시장의 하락을 꼽는 첫째 이유는 현재 기하급수적으로 늘어나고 있는 각종 부채에 있다. 미국의 가계부채가 23분기 연속 상승 중이라는 것이다. 정부의 여러 가지 경기부양책에도 불구하고 코로나바이러스 사태로 인한 소득감소로 미국인들은 현재 정신 없이 이곳 저곳에서 빚을 끌어다 쓰고 있는 중이다.

현재 미국 가계 전체 부채는 올 4월 말 현재 14조3,000억달러다. 내용을 살펴보면 자동차론이 1조3,500억달러, 학자금융자가 1조5,000억달러, 크레딧카드빚이 1조1,000억달러 등이다.

나머지 대략 10조달러 정도가 바로 주택은행융자에 해당된다. 2008년 서브프라임 당시 부동산융자 700억달러에 의해 금융시장이 붕괴된 것과 비교할 때 현재 미국 전체 부채는 20배가 넘는 가계부채를 짊어지고 있는 셈이다.

천문학적인 부동산 부채뿐만이 아니라 자동차, 크레딧카드, 학자금융자 등 여러 개의 폭탄이 곳곳에서 폭발 위험도를 높여가고 있는 상황이다. 이러한 엄청난 각 가정의 가계부채는 앞으로 미국 경제회복과 주택시장에 큰 암운을 드리울 전망이다.

둘째, 기록적인 실업률을 들을 수 있다. 현재 전체 노동인구의 15% 정도가 통계상 실업률로 나와 있지만 좀 더 정확한 통계방법으로 계산해 본다면 현재 실제 실업률은 23.5% 정도라는 것이다.

5월까지 부동산 시장은 코로나바이러스 사태로 불안해진 셀러들이 매물을 오히려 거두어드리면서 거래량은 25% 가량 줄어들었지만 오히려 매물부족으로 가격이 올라가는 기현상을 보이고 있다.

하지만 앞으로 직장에 복귀하지 못해서 수입이 대폭 줄어들 경우 주택 페이먼트를 못하는 경우가 늘어날 것으로 보여 부동산 시장에 매물이 넘치면서 가격 하락을 유도할 것으로 예상되고 있다.

셋째, 주택 페이먼트가 힘든 주택소유주들에게 일시적으로 주택융자상환금을 연기해 주는 유예제도(forbearance)가 앞으로 주택시장의 하락을 유발할 수 있는 시한폭탄이 될 수 있다는 것이다. 현재 시행되고 있는 유예제도는 은행이 임시적으로 일정 기간 주택융자금 상환을 미루어 줌으로 어려운 상황에 처한 홈오너들을 구제하는 데 목적이 있다.

하지만 이 유예제도는 상환금을 일시적으로 유보해 주는 것이지 탕감해 주는 것이 아니다. 따라서 유예 기간이 끝나는 3~12개월 후에는 그 동안 상환 연기 금액만큼 일시불 혹은 분활 상환하는 처지에 놓이게 된다. 하지만 직장을 잃은 경우 일시 상환은 커녕 당장 페이먼트도 못하게 되면서 주택을 처분해야만 하는 경우가 발생하게 된다는 것이다. 이는 매물증가로 주택가격 하락을 유발하는 요인이 된다. 주택융자 상환금 연기가 끝나는 대략 내년 초부터 이 같은 현상이 나타날 가능성이 높다. 그 동안 주택 페이먼트를 미루다가 은행에서 더 이상 연기를 안 해주는 시점과 맞물릴 것으로 예상된다.

이외에 또 한가지 염려되는 것은 주택거래량의 계속되는 하락이다. 전국부동산협회(NAR)의 최근 통계자료에 의하면 5월 현재 미국 내 전체 주택판매량은 일년 기준으로 약 400만채가 매매된 것으로 조사됐다. 지난 수년간 주택판매량이 연평균 500만에서 550만채 사이였던 것을 감안하면 5월 거래량은 최소 20~35% 이상 하락한 수치이다. 특히 경기 회복이 더딜 경우 바이어의 숫자가 절대적 부족하여 이로 인한 주택 매매 수의 감소는 심각한 가격 하락을 불러 올 수도 있다.

참고로 지난 서브프라임 사태 때 미국 전체 주택거래량이 대략 연평균 기준 400~450만채 수준이었던 것을 놓고 보면 향후 주택 거래량이 지속적으로 감소한다면 부동산 시장 전체에 악영향을 주게 된다.

문의 (714) 726-2828

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>