일반적으로 아파트 렌트와 일반 주택 렌트에서 대표적으로 다른 점이 뭘까? 아파트 렌트의 경우 매니지먼트 회사가 수십 또는 수백 유닛의 아파트 테넌트를 일괄 관리하는 반면, 일반 주택의 렌트는 한 주인과 테넌트 한 사람, 또는 테넌트 한 가족과 계약을 맺는다.

여기서 아파트의 경우 수많은 테넌트들을 효과적으로 관리하기 위해 계약시에 여러 항목들이 자연 엄격하고 까다로와질 수 밖에 없다. 예를 들면, 개나 고양이 등 펫(Pet)에 관해 위반할 경우 바로 퇴거조치를 한다던지, 계약 완료 후 자동적으로 시큐리티 디파짓(Security Deposit)에서 몇백달러의 카펫 샴푸비용, 청소비용, 페인트 비용을 당연히 제 한다던지 하는 강제조항이 여럿 있게 마련이다.

그러나, 일반 주택을 렌트할 경우, 주인은 한 가족과 계약을 맺어 그 집을 사용할 권리를 양도하기 땜에 우선 매달 렌트비를 제때에 바로바로 지불하는 경제력이 있는 테넌트를 골라야 함은 물론이고, 테넌트와의 사이를 부드럽게 하여 친절한 인간적인 관계를 맺어두어 테넌트가 그 집을 내 집처럼 깔끔하게 사용하도록 하게 하는 것이 또한 상당히 중요하다 하겠다.

이렇게 테넌트와 집주인과의 관계를 부드럽게 가지고 가는 중간 역할을 에이전트가 해야 하는데, 가끔 이 점을 이해하지 못하는 미국적인 방식에 익숙해 있는 일부 집주인은 왜 아파트처럼 엄격하게 계약조항을 적용하지 않는지, 너무 한국적인 방식이 아니냐고 이야기를 하는 경우가 가끔 있다.

모든 부분에 정확하고 엄격하게 규율대로 진행하는 미국적인 방식이 당연히 편하고 좋다. 그러나 하나를 주고 둘을 받는, 중요한 부분들은 정확하게 짚어가는 한편, 양보해도 좋은 부분은 선듯 먼저 양보하면서, 계약 당사자 양편의 이익을 같이 도모하는 것이 훨씬 효과적이라 생각한다. 이것이 한국적인 사고방식일 수도 있으나 이러한 한국적인 “융통성”이 규정 위주의 미국적인 “엄격함”보다 더 많은 곳에서 효과가 있음을 인정하여야 하겠다.

그러면, 이렇게 테넌트를 고르고 계약을 맺게 하고 입주를 완성하게 하고 수시로 렌트집을 관리하는 에이전트의 일과 그 커미션은 어떻게 되는지 이에 관해 알아보자. 우선 에이전트는 집주인의 요청에 따라 집을 방문하여 집안내부를 살펴보고 집의 하자부분과 페인트 터치업, 카펫샴푸와 실내 청소 등등에 관하여 조언을 주고 리스팅계약을 맺는다. 집안 내부, 외부의 사진을 보통 30여장 내외로 찍어서 MLS 에이전트리스팅서비스에 올려서 모든 다른 에이전트들이 잘 찾을 수 있게끔 준비한다. 신문과 지역잡지 등에 광고를 올리고 플라이어, 우편 및 인터넷의 렌트싸이트에 올려 렌트가 나와있다는 사실을 모두에게 알린다.

테넌트가 모집이 되면 집을 안내하고, 해당 집과 주변지역 및 학군 등에 관한 설명을 해주고 테넌트가 렌트를 신청하면 테넌트의 크레딧 조사와 재산, 직장과 월급여, 가족관계 등을 조사하여 집주인과 같이 상의한다. 집주인의 승락이 떨어지면 계약서를 작성하고 테넌트로부터 시큐리티 디파짓과 첫 달치 렌트비를 캐시어즈첵(Casher’s Check)으로 받는다. 그 뒤, 집주인에게 이사준비를 하게 하고 청소상태를 확인 후 집키와 공동시설키, 우편함 키와 차고 리모트 콘트롤을 2개씩 받아 렌트당일 테넌트에게 전달한다.

테넌트에게는 각종 유틸리티의 전화번호를 미리 주어서 유틸리티가 정해진 날짜에 집주인에게서 테넌트로 바뀌도록 안내하여야 한다. 이사가 끝나면 일주일 정도의 기간을 줘서 집안의 각종 도구들이 제대로 작동하는지 하자는 없는지, 이러한 하자들이 있으면 사진을 모두 찍어서 보고서로 남겨 두고, 또한 고쳐줘야 할 부분들은 집주인에게 통보하여 고쳐주도록 한다.

또한 렌트 중간중간에 테넌트의 애로사항을 수시로 접수하여 집주인에게 통보해서 해결해 주는 서비스도 같이 제공해야 한다.

이러한 일을 수행하는 에이전트에 대한 커미션은 일반적으로 총렌트비(월 렌트비X총렌트 개월수)의 5~6%로 하고 있다. 예를 들어 월2,000달러 렌트비로 1년을 렌트할 경우 브로커의 커미션은 ＄2,000X12개월X6%= ＄1,440이 되며, 테넌트측의 에이전트가 있는 경우 각각 브로커에게는 ＄720씩 커미션이 나누어 진다.

보는 바와 같이 수행하는 일에 비해 커미션이 비교적 크지 않다. 적은 커미션에 해야 할 일은 상당히 많고 관리상의 문제 또한 적지 않아서 일부 미국 부동산 회사에서는 에이전트가 렌트 관리 업무를 수행하는 것을 내부규정으로 금지하기도 한다.

문의: (661)373-4575
이메일: JasonKJrealty@gmail.com

<제이슨 성 발렌시아 Regency KJ Realty 대표>