코로나 바이러스 사태로 인해 모두가 아직도 힘든 시기를 겪고 있는 와중에 때 아닌 이자율의 하락으로 재융자 러시가 일어나고 있다. 사상최저의 이자율 랠리에서 너도나도 재융자를 신청하는 모습에서 혹자는 재융자 광풍이라고까지 칭하기도 한다. 너도나도 재융자를 하는 시기에 우리가 쉽게 우를 범할 수 있는 게 바로 그 어느 누구보다 가장 낮은 이자율을 선점하고자 하는 욕심이리라. 기회가 될 때마다 늘 강조하지만 내가 받는 이자율의 목표가 세상에서 가장 낮은 이자율을 가지는 것이 되어서는 안 된다. 나에게 가장 적합하고 알맞은 최적의 조건에서 최저의 이자율을 노려야한다. 과연 이 두 가지가 무슨 차이일까, 의아해할 수도 있겠다. 요인즉슨, 무조건 낮은 이자율만 탐하다가는 뜻하지 않게 많은 비용을 지불해서 결국엔 기대했던 만큼의 혜택을 받지 못하는 실수를 범할 수 있다. 즉, 최적의 비용으로 낮은 이자율을 얻는 지혜가 필요하다는 뜻이다.

최근 재융자의 수요는 사상 최저의 이자율을 경험하면서 그 수요가 폭등을 하고 있다. 사상 초유의 2% 후반대의 30년 고정 모기지 이자율과 2% 중반대의 15년 고정 모기지 이자율은 누구에게도 구미가 당기는 유혹이다. 특히나 이번 코로나 바이러스 사태를 지나면서 미래에 대한 불안감 때문에 가능할 때 최대한 낮은 이자율로 가계재정 지출의 가장 큰 부분을 차지하는 모기지 비용을 줄이려고 하는 생각들을 모두가 갖고 있기 때문이리라. 그래서일까? 최근 문의의 상당수가 조금이나마 더 낮은 이자율과 더 나은 조건을 찾기 위해 부단한 노력을 하는 듯하다. 물론 아주 좋은 현상이다. 대부분의 개개인에게 있어서 일평생 얻는 대출 중에 가장 큰 규모라 할 수 있는 주택대출, 일반 다른 대출에 비해 그 규모가 클 뿐만 아니라 장기간에 걸친 상환기간 때문에 작은 이자율과 조건의 차이가 그만큼 큰 영향을 미치는 것이다. 다만 주의할 것은 단순히 낮은 이자율이 모든 것을 대변해줄 수 있는 것은 아니라는 점이다.

최근 많은 이들로부터 문의를 받는 게 바로 주택담보대출을 얻을 때 포인트를 살까 말까다. 조금이나마 낮은 이자율을 얻기 위한 노력은 아주 좋은 것이지만 과연 포인트를 사서 낮추는 이자율이 그만큼 효과적인지는 잘 따져보고 판단하기를 권유하고자 한다. 모기지 상품을 얻을 때 흔히들 말하는 포인트는 discount point를 말한다. 즉, 매달 지급해야하는 월 페이먼트를 낮추기 위해 미리 돈을 주고 사서 이자율을 낮추는 것을 의미한다. 여기서 말하는 원 포인트는 즉 융자금액의 1%를 말한다. 예를 들어 30만불의 융자를 얻는 이에게 있어서 1포인트는 즉, 30만불의 1%인 3,000불을 의미한다. 따라서 미리 3,000불을 지급해서 이자율을 낮게 사는 것을 의미하는데 당연히 이만큼 돈을 주고 이자율을 낮출 만큼 그 효과가 있는지 꼼꼼히 따져보아야 할 것이다. 사실 요즘은 1포인트를 사서 낮출 수 있는 이자율의 폭이 기껏해야 0.25% 될까 말까한다. 따라서 30만불의 융자금액을 기준으로 0.25% 낮춘다고 볼 때 한 달 페이먼트가 약 44불 차이가 나게 되고 이 0.25%를 낮추는데 드는 포인트 비용이 3,000불이기 때문에 이를 상쇄하는데 약 6년이 소요된다. 따라서 포인트를 사서 이자율을 더 낮출까 고민을 할 때는 반드시 먼저 내가 얼마나 오랜 기간 동안 해당 집을 소유할 계획인지를 확실히 따져보고 난 뒤에 판단을 내리길 당부 드린다.

아무도 가져보지 못한 2.5%의 이자율을 막대한 선이자 비용을 들여서 가진들 수년 후에 집을 판다면 저렴한 비용으로 얻은 2.75%의 이자율보다 훨씬 못하다는 걸 인지해야한다. 과연 미리 비용을 지불하고 사는 포인트 금액만큼 낮아진 이자율에만 만족하지 말고 실제로 비용대비 이자비용 절감이 상대적으로 충분한지 꼼꼼히 확인하고 난후에 비로소 포인트를 사서 이자율을 낮추는 것이 더 효과적인지 아니면 포인트 없는 이자율이 더 이득인지를 판단할 수 있는 현명한 여러분들 되시길 기대한다.
문의 (703) 868-7147

<배준원 / Vice President Greenway Funding Group>