미국 연방준비제도(Fed)의 파월 의장은 코로나19 사태로 침체 국면에 접어든 미국 경제가 늦어지면 내년 말까지도 갈 수 있다고 발표했다.

그러나 많은 전문가들은 현재의 급락세가 올 하반기부터는 반등을 시작할 것으로 전망하고 있다. 아마도 정답은 “아무도 모른다”는 불확실성일 것이다.

파월 의장의 발표대로 경제의 완전한 회복을 위해서는 코로나19 백신 개발까지 기다려야 될지도 모르지만, 2차 감염 확산이 없다면 경제는 올해 하반기에 서서히 회복할 것으로 예상하는 것이 일반적인 생각이다. 경기의 침체와 회복의 과정을 보면 보통 경기가 하락하고 나서 빠른 시간에 회복되는 것을 V자형 경기 회복이라고 하고, U자형은 경기 침체의 기간이 긴 경우이다.

그런데 코로나 19사태로 별안간 큰 폭으로 떨어진 경기가 서서히 회복되어 갈 것으로 예상되는 요즘과 같은 경기 회복 형태를 나이키 운동화의 로고와 같은 모양이 될 것이라고 한다.

이렇게 코로나19 사태로 인하여 경제 활동이 중단되고 개인이 느끼는 심리적 위축 때문에 주택시장이 많이 주춤하고 있다. 그래서 많은 사람들이 부동산 가격의 하락을 예상하고 있다. 그러나 주택의 가격은 아직 크게 떨어지지 않아 보인다. 그리고 다행인 것은 신축 주택의 공급 부족으로 주택 시장의 회복은 다른 분야보다 빠르게 나타날 것으로 보이고 있다.

그래서 요즈음 갑작스레 닥친 불경기를 막아 보려는 노력의 일환으로 정부에서는 여러 가지 구제책을 내어 놓아 사태를 진정시키려고 노력하고 있다. 그 중 하나가 주택 융자 상환을 유예시키거나 돕는 프로그램이다.

하지만 여러 가지 노력에도 불구하고 주택 페이먼트가 어려워져 집을 포기해야 되는 불행한 경우가 생길 수 있다. 집을 지키는 것이 최선이지만 여의치 않을 경우 은행의 차압보다는 숏세일이 났다.

기본적으로는 숏세일은 셀러가 에이전트를 고용해서 구매자를 찾고, 에스크로 열고 하는 전반적인 과정이 보통의 주택 매매와 거의 같다.

특히 바이어 쪽은 구매 의사를 밝히는 오퍼 양식도 같고 일반 매매보다 기간이 길어 더 기다리는 것만 빼면 일반 주택 구입과 전혀 다르지 않다.

하지만 매매의 모든 과정을 은행에서 승인을 받아야 하는데, 은행이 숏세일 (Short Payoff)를 허용하는 이유는 은행 측에도 차압보다는 숏세일이 손실이 적기 때문이다.

특히 숏세일은 Short Payoff라는 명칭에서도 알 수 있듯이 소유자의 주택에 걸린 은행 빚이 집의 시세보다도 많아 융자액보다 낮은 가격에 집을 팔아 융자액을 다 갚지 못해도 나머지 빚을 탕감해 주는 것이 숏세일 셀러에게 가장 유리한 장점이다. 그리고 1차 융자는 물론이고 2차 융자나 혹은 3차 이상의 담보가 걸려 있어도 모두 해결이 되어야 숏세일이 끝난다. 그러므로 주택에 걸린 담보가 많을수록 숏세일을 성공적으로 끝내기가 어렵지만, 주택 소유주 입장에서는 담보가 많을수록 숏세일을 성공시켜 모든 빚을 청산하는 게 유리하다.

그러면 숏세일 셀러가 유의해야 할 사항을 알아보자.

주택 소유주가 3달 이상 주택 페이먼트를 납부하지 못하면 은행은 주택 소유주에게 채무 불이행 통지서(NOD: Notice of Default)를 보낸다. 내용은 3달 후면 주택을 차압하여 경매로 팔겠다는 내용. 즉 경매 통지서(NOT: Notice of Trustee Sale)를 받게 된다. 그리고 경매 통지(NOT)를 받은 21일 후에 실제로 경매 절차가 이루어진다. 특히 염두해 두어야 할 것이 페이먼트가 밀린 후 7개월 정도 후에는 차압이 될 수 있으니 그 안에 숏세일로 주택의 차압을 막아야 담보로 걸려 있던 모든 빚을 청산할 수 있다. 불행 중 다행이라면 숏세일 셀러가 부담해야 되는 밀린 재산세와 주택을 판매하면서 생기는 모든 비용은 은행이 부담한다. 숏세일 매매의 비용은 일반 매매와 같이 에스크로, 타이틀 비용을 비롯해 각종 보고서, County, City Transfer Tax 등과 에이전트 커미션이 포함된다.

그러나 HOA가 있을 경우에 밀린 관리비는 융자 은행이 대신 부담하지 않는 경우가 많고 HOA에서 차압 절차를 시작할 수도 있으므로 관리비는 밀리지 않아야 한다는 것을 잊지 말아야 한다.

문의 (213) 505-5594

<미셸 원 BEE 부동산 부사장>