7월 4일로 예정된 LA 지역 경제 전면 재개방을 앞두고 과연 상업용 부동산 시장이 코로나 이전과 같이 활력을 찾을 것인지에 대해서 많은 기대와 우려가 있다. 상업용 부동산 중에서 상가 부동산 시장의 동향을 소개하려 한다.

▲CAP 3% 대에도 거래가 되던 스타벅스 상가

최근 뉴스에 매출이 3분의 2까지 회복이 되었다 하는 스타벅스는 매장 건물 소유주들에게 렌트 관련해서 일종의 양보를 요구하는 서한을 발송했다고 한다. 스타벅스 건물들은 올 3월 초까지 최고의 인기를 누리면서 투자자들에게 스타벅스 건물이 상징적인 존재가 되어 버렸는데, 앞으로 상가건물의 가격 상승, 하락 여부의 한가지 지표로도
볼 수 있을 것이다. 아직 법으로 만들어지기 전인 Senate Bill 939에는 상업용 부동산 소유자들이 3월 초 주지사가 발효한 비상기간부터 겪었던 재정적 손실을 입었던 입주자들을 1년간 쫓아 낼 수 없다는 내용이 담겨 있다. 또한 식당, 카페, 술집 등의 테넌트가 코로나 대유행 이후에 월 매출이 줄었다는 것을 증명하면 렌트비, 리스 기간 심지어 리스 종료까지도 다시 재조정이 가능하도록 할 수 있도록 되어 있다. 많은 건물 소유주들이 반대를 하고 있어 과연 현실화될지는 미지수이다.

▲경제 위기에 강했던 셀프스토리지 건물

셀프스토리지는 경제적인 위기에도 아랑곳하지 않고 늘 안정적인 비즈니스이고 좋은 상가투자 대상으로 일반적으로 알려져 있었다. 그러나 이번 코로나바이러스 사태는 이런 전통적인 경향조차 부수고 말았다. 미국 내 3개의 큰 셀프스토리지 업체 Cube Smart, Extra Space Storage, National Storage Affiliates Trust 모두 22%에서 40%까지 렌트가 줄었다고 한다. 다행히 5월 들어 렌트 수요가 올라오고 있고 셀프스토리지 건물의 세일은 여전히 거래가 이루어지고는 있다.

▲Essential 비즈니스 부동산

5월 초에 한 투자자는 코로나바이러스 대유행 가운데 오픈하고 있었던 다운타운 샌디에고에 있는 Albertson’s grocery 상가를 2,210만 달러에 구입했다. 약국, 자동차 부품판매소, 자동차 수리센터, 편의점, 마켓, 마리화나 판매소 등 투자자들은 앞으로 경기침체에 대비해서 매우 안정적으로 운영이 예상되는 Essential 부동산에 관심을 두고 있다. 단독 세입자를 더 선호하고 건물 운영에 필요한 대부분의 비용을 세입자가 지불하도록 계약이 되어 있는 Net Lease 계약된 건물을 찾고 있다. 아직까지는 많은 은행들이 신규 상업용 융자를 미루고 있는 중에 LA 지역 경제가 전면 개방 되는 7월 4일 이후에 보다 많은 은행들이 이전처럼 상업용 부동산 투자자들에 대한 든든한 지지자로 다시 움직여 주기를 기대하고 있다.

▲7월 15일까지 연기된 1031 Exchange 마감일

1031 Exchange를 위한 45일 identification 또는 180일 클로징 마감기간이 올해 4월 1일에서 7월 15일 기간이었던 투자자들은 7월 15일까지로 날짜가 조정은 되었지만, 여전히 융자 은행을 찾는 데 어려움이 남아 있고 옮겨가고자 하는 투자 대상 건물 선택의 폭이 좁아져서 진행하기가 여전히 어려운 채로 남아 있다. 최근 1031 투자자들 사이에서는 Dollar General 이 떠오르고 있는 핫한 매물 중의 하나이고, Walgreens, CVS, Rite Aid 3개의 큰 약국 체인들도 중심으로 떠오르기 시작했다. 또한, 투석센터나 응급센터가 있는 메디컬 건물들도 건강위기에 맞아서 투자 대상으로 고려가 많이 되고 있다.

▲변화가 필요한 패스트푸드 식당들

패스트푸드가 테넌트로 있는 건물들은 가격이 약간 떨어지고 CAP 이 약간 오르는 변화가 조금씩 있지만 아직도 투자자들이 고려하고 있는 대상이다. 상대적으로 문을 열지 못하는 dining 레스토랑들이 있는 상가들은 영향을 더 받을 것으로 예측하고 있다. 패스트푸드와 캐주얼한 식사를 제공하는 식당들은 이전부터 drive-thru 와 takeout 비즈니스를 가지고 있었고 온라인 주문, 배달 시스템들을 쉽게 적용시킬 수 있어서 충분히 비즈니스를 운영할 매출을 올릴 수 있다는 예상이다.

문의 (213) 626-9790

<해리 정 드림부동산 부사장>