오래 전에 구입한 부동산을 팔면 늘어난 자산가치에 대한 양도소득세(capital gain tax)를 내야 하는데 그 세율과 수수료 등이 거의 50%에 육박해 매매를 꺼리는 사람들이 많다. 특히 베이지역 같이 부동산 가격이 천정부지로 오른 지역은 더욱 매매가 어려워진다.

이런 경우 지금까지 양도소득세를 연기하기 위해 흔히 사용되는 방법이 ‘1031 Exchange’ 이다. ‘1031 Exchange’는 연방국세청(IRS) Code1031에 명시돼 있는 조항으로 부동산을 처분할 때일정 기간 내에 매매금액과 같거나 높은 부동산을 구매하면 얻어진 시세차액에 대한 세금을 연기 받아 당장내야할세금을유예하는방법이다.

‘1031 Exchange’는 지역의 제한이 없고, 부동산종류도 투자목적이나 상업용이면 된다.그러나 ‘1031 Exchange’를 만족시키기 위해서 IRS가 요구하는 조건이 있다.

첫째는 부동산을 판 후 45일안에 새로 구입할 부동산을 정해야 하고 그후 135일안에 에스크로를 끝내야한다. 즉, 판 물건이 에스크로가 끝나고나서 180일안에 사는 물건이 에스크로를 끝내야 한다.

둘째는 새로 구입할 부동산의 가치가 전에 소유하고 있던 부동산 가치보다 같거나 높아야 한다.

세째는 새로 구입하는 부동산의 융자금액이 전에 소유하고 있던 부동산의 잔여융자금액과 같거나 높아야 한다.이와 같이 짧은 시일 내에 또다시 부동산을 구입해야 하기 때문에 현금을 원하는 사람은 사용할 수 없으며 새로운 부동산을 구입하는데 충분한 시간을 갖고 결정을 하기 어렵다는 단점이 있다.

“피나클 세무 재정(Pinnacle Tax & Finance LLC)”의 김현수 CPA는 ‘1031 Exchange’를 대신할 수 있는 새로운 “MIS”를 추천했다.

김현수 CPA는 “MIS(Monetized Installment Sale)”의 최대 장점은 자신의 부동산을 팔아 받은 현찰을 그대로 갖고 이용할 수 있으면서 양도소득세를 30년 동안 연장하는 것이라고 설명했다. MIS는 부동산을 파는 사람(seller)과 사는 사람(buyer) 간의 직접 매매가 이루어지는 것이 아니라 중개인(intermediary)이 사는 사람으로부터 돈을 받고 제4자인 대출업자(lender)와 협의를 통해 파는 사람에게 돈을 빌려주는 형식으로 판매 대금을 주는 것인데 이렇게 30년 동안 분할 납부 방식으로 양도소득세를 연기하게 되는 것이다.

언뜻 보면 왜 IRS에서 세금을 30년 동안 연기해 주는지 이해가 되지 않지만 이 방법은 법원 판결을 통해 확정돼IRS Code M453에 명시되어 있다.정부 입장에서는 세금을 늦게 받게 되는 손해가 생기지만 부동산에 묶여 있는 자금이 현금화 되어 경제 활동에 사용됨으로써 세금으로 얻어지는 이득보다 더 큰 경제적 이득을 얻게 된다.실제 MIS를 통해 현금화 된 자금은 다양한 경제 활동에 재투자 될 수 있다고 김현수 CPA는 설명했다.



김현수 CPA는 고객들의 세금 납부를 책임지고 있는 CPA는 단지 세금 납부 뿐 아니라 고객들이 절세를 할 수 있는 방법을 적극적으로 알려줘야 하는 도덕적 의무를 갖고 있으며 더 나아가 여유 자금을 효율적으로 투자할 수 있는 방안도 제시하는 것이 필요하다고 말했다.

그러나 실제 MIS를 실행하는 것은 그리 쉬운 일이 아니다.부동산 구입자의 돈이 직접 판매자에게 가면 양도소득세를 납부해야 하기 반드시 중개인과 돈을 빌려주는 대출업자가 필요한데 중개인과 대출업자는 서로가 신뢰할 수 있어야 하며 일반 은행이 아닌 대출업자는 막대한 자금력을 갖추어야 하기 때문이다.

그러나 판매자는 판매대금을 받고 30년 후 세금을 납부해야 한다는 것 이외에는 아무런 책임을 지지 않기 때문에 다른 걱정을 할 필요가 없다. 구매자 역시 돈을 지불하고 부동산 명의를 바꾸기 때문에 법적으로도 아무런 걱정을 할 필요가 없다.

오래전에 부동산을 구입해 지금은 가치가 크게 올라 팔아 현금을 이용하고 싶지만 거액의 양도소득세 때문에 고민하는 사람들에게는 매우 적절한 방법이 아닐 수 없다. 더군다나 MIS는 부동산 뿐 아니라 증권,골동품,예술품 등 다양한 종류의 매매에 적용된다.

김현수 CPA는 50여 년 전에 미국에 이민 와서 현지에서 교육을 받고 군대까지 갖다 온 후 SF에서 처음 비즈니스를 시작했다. 그는 한때 은퇴했다가 다시 프리몬트에 사무실을 열었는데 새로운 절세 방법인 MIS를 알게 되었다며세무 서비스는 물론 MIS를 통해 한인 커뮤니티에 도움이 되고 싶다고 말했다. 한인 동포들이 열심히 일을 해 돈을 벌고 있지만 돈을 투자하고 절세하는 방법은 유태인 등 다른 민족에 비해 떨어지는 것이 안타깝다는 말도 했다.

김현수 CPA는 김미강 대표(기술담당 업무 전담)와 함께 고객들과 직접 만나는 것보다 온라인이나 전화를 통해 다양한 금융서비스를 제공하고 있다.


▲주소:38950 Blacow Rd. #A, Fremont.

▲전화: (510) 894 2699, 2911.

<김경섭 기자>