에어비앤비와 같은 주택 공유 서비스를 이용해 주택 렌트 사업을 하는 한인들이 늘고 있다. 주택 공유 서비스는 여행객들 입장에서도 호텔보다 저렴하거나 아니면 선택폭이 넓어져 더 알찬 여행을 즐길 수 있어 좋은 점이 있고, 집 주인으로서는 힘들이지 않고 짭짭한 수입을 챙길 수 있을 것이다. 그러나 집이나 방을 빌려줄 때 집주인이 지켜야할 규정도 있으므로 주의를 기울여야 한다. 자칫 이런 규정을 무시했다가 오히려 더 큰 금전적 손실을 초래할 수 있다.

■조닝, 시 허가, 세금 규정 숙지

집을 렌트해주고 돈을 받는다는 단순한 생각으로 공유 비즈니스에 뛰어들면 안된다.

많은 도시들이 주택 공유 비즈니스에 적용되는 별도의 규정을 두고 있다. 공유 비즈니스가 허용되는 동네가 어디인지, 시로부터 허가를 받아야 하는지, 숙박세를 받아야 하는지 등등을 챙겨야 한다. 부동산 매니지먼트 매니저로 있는 스테이시 브라운은 “이런 규정들이 자주 바뀌기 때문에 매우 주의해서 알아봐야 한다”고 말했다.

에이비앤비와 같은 주택 공유 리스팅 사이트를 이용하면 주요 도시의 시 조례 가이드를 확인해 볼 수 있고 또 주택 소유주를 대신해 숙박세를 받아주기도 한다.

하지만 이런 서비스를 제공 받는다고 해도 소유주들이 직접 알아보는 것이 바람직 하다. 시 규정을 어기면 거금의 벌금을 물수 있기 때문이다.

■LA시 규정

LA시에서는 지난해 말 시의회를 통과한 주택공유 규제 조례안이 적용된다.

이에 따르면 LA시에서 에어비앤비 등 주택 단기 공유 서비스를 하기 위해서는 해당 주택이나 아파트의 소유주가 그 곳에서 1년에 6개월 이상 거주하고 있는 실거주지일 경우에만 허용된다. 이에 따라 세컨홈이나 투자용 주택을 에어비엔비를 통해 사실상 호텔처럼 단기 임대하는 것은 불가능하다. 또 에어비엔비를 통해 임대할 수 있는 기간도 1년에 120일까지만으로 제한되고, 렌트 컨트롤 적용 대상 아파트의 경우에도 에어비엔비를 통한 숙박 공유 임대를 하면 안 된다.

이밖에도 에어비엔비 영업을 하려는 집 주인은 반드시 LA시에 등록을 해야 하고 숙박세 등 관련 세금을 내야 하며 시의 인스펙션 기록을 갖고 있도록 했다. 해당 주택에는 화재경보기, 비상구 정보, 소화기 등을 구비해야 한다.

당초 LA 시의회는 이같은 규정을 올해 7월부터 시행키로 했으나, 에어비엔비 측과의 합의에 따라 실제 규정 위반에 대한 단속은 올해 11월부터 적용한다는 방침이다. 그러나 현재 에어비엔비는 이를 위한 데이터베이스 등 구축이 완료되지 않았다는 이유로 실제 적용 시기를 더 미뤄달라고 LA 시정부에 요청한 상태다.

■추가 보험 필요할 수도

주택 공유서비스를 허용하는 도시에 산다고 해도 적합한 보험을 가지고 있지 않다면 자칫 큰 손해를 볼 수 있다. 주택 소유주 보험은 보통 렌트하는 사람이 건물에서 부상을 당했거나 집안 내 기물을 가져간다고 피해 보상을 해주지 않을 수 있다.

어떤 종류의 주택 소유주 보험을 가지고 있는지, 또 어느 정도까지 커버해 주는지를 꼭 확인해 봐야 한다. 적합한 보험이 없다면 부동산 내부에서 발생하는 개인 부상으로 심각한 소송을 초래 할 수 있고 병원비를 주택 소유주가 직접 내야 하는 경우도 발생할 수 있다.

■세금도 고려해야

에어비앤비와 유사 렌트 회사를 통해 들어오는 수입은 보통 과세 대상이다. 브라이언 마이클스 공인회계사는 “세금을 내야한다는 것을 전혀 인지하지 못하는 고객들을 자주 본다”면서 “수입이 올라가 세율이 완전히 달라지는 경우도 많다”고 경고했다.

하지만 1년에 부동산을 렌트해주는 기간이 14일 이하라면 소득세에 문제가 되지 않으므로 걱정할 필요는 없다. 그러나 일단 14일을 넘기면 렌트로 올린 수입은 소득으로 간주된다. 방 1개를 렌트해 줬다고 해도 14일을 넘기면 소득세를 내야 한다.

그런데 렌트와 관련된 경비는 세금 공제를 받을 수 있다. 따라서 정확한 관련 자료 보관이 세금을 최소화하는데 가장 중요하다. 세법 전문가들은 “비즈니스 업주들이 이용하는 좋은 세금 보고 소프트웨어를 찾거나 아니면 회계사에게 맡기는 것이 바람직할 수 있다”고 조언했다.

집을 렌트하기 전에 생각해야 할 세금 문제가 꼭 소득세만은 아니다. 많은 주가 주택 소유주의 주요 거주 주택에 대해서는 재산세를 낼 때 거주주택 세금 면제나 기타 공제를 허용해 준다.

마이클스 공인 회계사는 “집은 개인 용도로 취급된다”고 말했다. 그러나 일단 렌트를 주기 시작해 돈을 번다면 주정부 또는 지방정부는 집 자체를 비즈니스 용도로 생각할 수 있다. 어떤 경우에 재산세 공제 혜택을 상실하게 되는지는 도시나 주마다 다르므로 방을 렌트주기 전에 잘 알아봐야 한다.

■집 수리 필요할수도

집이나 방을 세 놓으려는 이유는 돈을 벌기 위해서 일 것이다. 그렇지만 집안 가구가 구식이고 내부도 깔끔하지 않다면 렌터들의 구미를 자극하지 못하게 된다. 마이클 대표는 “방을 빌리려는 사람들이 제일 먼저 보는 것이 웹사이트에 올라와 있는 렌트 상품의 사진”이라고 말했다.

다른 사람들이 올려 놓은 리스팅과 경쟁을 하려면 집을 업데이트하거나 수리하고 구식 가구를 교체하는 것이 좋다. 집 밸류를 올리는 동시에 렌트비로 이런 업그레이드 비용을 충분히 뽑을 수 있다.

<조환동 기자>