부동산은 아니고 비즈니스만 사는 경우에 SBA 융자를 받는다. 그리고 본인 소유의 빌딩에서 자기 자신의 비즈니스를 직접 하는 사람이 SBA 융자를 받는다. 보통 10%에서 15% 정도만 다운페이를 하고 SBA 융자를 받게 된다. 물론 은행에 따라서, 혹은 융자를 받을 당시의 상황에 따라서 다운페이를 더 많이 하는 경우도 있다. 그런데 현재 가지고 있는 SBA 융자의 금리가 높아서 한 달에 내는 페이먼트가 부담이 많다면, 일반 상업용 융자로 재융자를 하거나 다시 새로운 SBA 로 재융자를 해서 금리를 낮추고 이자부담도 줄일 수 있는 지 알아보아야 하지 않겠는가.

SBA 융자는 일반은행이 소규모 비즈니스를 하는 분들에게 융자를 하는 금액의 상당부분을 SBA 라는 정부기관이 보증을 하는 프로그램이다. 은행은 담보가 없거나 다운페이를 적게하는 소규모 비즈니스 오너에게는 아무래도 까다롭게 융자심사를 할 수 밖에 없다. 융자금을 회수하는데 있어서 위험부담이 상대적으로 크기 때문이다. 그래서 일반은행에서 소규모 비즈니스에 필요한 자금을 보다 더 원활하게 지원을 하도록 하려고 정부에서 은행에 보증을 해 주는 것이다.

따라서 SBA 융자를 다시 SBA 융자로 자유롭게 여러번 재융자를 하도록 하지 않는다. 주택의 홈모기지와는 완전히 다른 성격의 융자 프로그램이기 때문이다. 일정한 조건 즉 다시 SBA 로 재융자를 함으로써 재정적으로 훨씬 더 유리한 상황이 되어야 SBA에서 SBA로 재융자를 할 수 있다. (물론 SBA 융자를 하는 은행들이 워낙 많기 때문에 그런 조건이나 기준을 똑같이 적용하고 있다고 할 수는 없다.)

하지만 일반 상업용 융자로는 더욱 자유롭게 재융자가 가능하다. 매달 은행에서 보내오는 편지에 금리가 보통은 적혀있다. 금리가 얼마이면 높은 것일까? 2019년 9월, 지금 기준으로 SBA 금리가 연 7%대애서 연 8%이상이라면 일단 상업용 융자로 (Commercial Loan) 재융자를 알아보는 것이 좋다. 물론 SBA를 일반 상업용 융자로 바꿀 수 있는 자격조건을 갖추고 있다면 말이다. 만약 지금이 아니라면 지금부터 준비를 해서 몇 년후에 좋은 조건으로 재융자를 하면 된다. 공부를 해서 알고 준비를 한다면 절반은 이미 이룬 것이다.

일반 상업용 융자로 재융자를 하게 되면 매월 내는 금액을 유리하게 줄일 수 있다. 융자금액이 백만불 이상인 경우에 한 달에 몇천 불씩 절약된 경우가 있다. 물론 여기에는 몇 가지 전제조건이 필요하다. 즉 모두에게 해당하지 않는다는 뜻인데 한 번 살펴보자.

첫째, 건물이 10년 정도 지났다면 현재 부동산 가격이 당시보다 일반적으로 꽤 많이 올라가 있을 것이다. 재융자할 때 감정평가를 하면 감정가격이 좋게 나온다는 뜻이다.

둘째, 10년 동안 갚은 원금이 있을 테니까 현재 융자 잔액도 어느 정도 줄어 있다. 따라서 LTV 라고 말하는 부동산 가치 대비 융자비율이 많이 낮아지게 된다. 쉽게 이야기하면 처음 융자를 받을 때는 85%에서 90%를 융자를 받았겠지만, 지금 재융자를 할 때, 마치 60%만 융자를 받는 모양이 될 수 있다. 즉 상업용 융자로 재융자 할 수 있는 기본 자격의 일부를 갖춘 것이다.

셋째, 재융자를 하면 다시 25년 분할 상환이 됨으로써 금리차이가 아니더라도 당연히 한 달 페이면트가 어느 정도 줄게 된다. 왜냐하면 융자 금액이 처음 받을 때 보다 적어졌기 때문이다.

다만 어떤 분들은 융자 기간이 늘어난다고 하는 분들도 있지만, 감당할 수 만큼의 융자는 천천히 갚을수록 유리한 경우가 많다. 갚아야 할 금액의 화폐가치가 그만큼 더 낮아지기 때문이다.

넷째, 10년쯤 지났으니까 융자금을 지금 만약 다 갚는다고 해도, 빨리 갚으면 내야 하는 페널티도 없다. 보통은 5년이면 페널티 적용 기간이 다 끝나지만 긴 경우에도 10년 정도이다. 페널티는 보통 남아있는 융자금 잔액의 5%에서 1% 사이를 받는데 해가 지날수록 점점 더 낮아진다. 처음 융자받을 때의 서류 중에서 NOTE에 주로 정확하게 그런 내용이 적혀있다.

다섯째, 재융자를 받는 내 비즈니스는 어떤지 돌아보자. 10여 년 동안의 비즈니스 운영상태가 튼튼해서 세금보고도 잘하고, 본인의 신용점수도 좋고, 은행에 약간의 여유자금까지 가지고 있다면, 유리하게 재융자할 조건을 갖추었다.

이제 재융자를 함으로써 얼마나 유리해지는지를 따져 볼 차례다. 금리는 은행에 따라서 조금씩 다 다르다. 일단 가능하면 변동금리에서 고정금리로 할 수 있으면 좋겠고 당연히 금리도 더 낮아야 하겠다. 위에서 말한 여러 전제조건이 된다면 유리한 금리를 찾아볼 수 있다. 한 달 페이먼트도 당연히 낮아질 것이다.

재융자 비용은 일반 홈 모기지와는 달라서 은행이 부담해 주는 곳은 없다. 따라서 재융자 비용을 부담하고서도 금리 차이로 월 모기지 페이먼트가 적어져서 충분한 가치가 있다고 계산이 나오면 재융자를 하면 된다. 중요한 것은 그렇게 알아볼 만한 시점이 와 있다는 것이다.

또 현재 상업용 융자로 재융자할 조건은 갖추지 못했지만, 현재 SBA 융자가 연 9% 근처나 그 이상으로 높다면 SBA 로 재융자가 가능한 지 알아볼 가치가 있다.

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<토니 박 융자 (모기지 월드)>